こんにちは、だつりょくまんです。前回は、消費税について、書いてきました。
今回は、不動産の基本について、書いていきたいと思います。一緒に勉強を頑張っていきましょう。
【土地の価格】
土地にはその価値を評価するものとして、公的機関が公表している4つの価格があります。
土地の公的価格
・公示価格 ・相続税路線価 ・基準値標準価格 ・固定資産税評価額
※土地の価格には、4つの価格とは別に、売主と買主で取引する際に決まる「実勢価格」があります。
土地の4つの価格は、基準日や発表時期、所管、価格水準（評価割合）が異なります。
※公示価格と基準値標準価格の標準地（基準値）は、同じ地点に設定されているところもあります。
土地の公的価格の内容
〇公示価格
♦内容・利用目的
土地取引の基準となる価格
♦基準日
毎年1月1日
♦発表時期
3月
♦所管
♦価格水準
100％
〇基準値標準価格（都道府県地価調査）
♦内容・利用目的
土地取引の基準となる価格（公示価格の補完的役割）
♦基準日
毎年7月1日
♦発表時期
9月
♦所管
都道府県
♦価格水準
公示価格の100％
〇相続税路線価
♦内容・利用目的
♦基準日
毎年1月1日
♦発表時期
7月
♦所管
♦価格水準
公示価格の80％
〇固定資産税評価額
♦内容・利用目的
不動産取得税、固定資産税、都市計画税等の算出基準
♦基準日
1月1日（3年ごとに見直し）
♦発表時期
4月
♦所管
市町村（東京23区は都）
♦価格水準
公示価格の70％
【不動産の鑑定評価】
不動産価格の適正な評価は不動産鑑定士によって行われ、これを鑑定評価といいます。不動産の鑑定評価の手法には、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つがあります。また、不動産の価格は、不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（これを「最有効使用」という）を前提として把握される価格を標準として不動産の価格が形成される原則（最有効使用の原則）に基づいて鑑定します。
※不動産の鑑定評価は、複数の手法を併用すべきとされています。
原価法
対象となる不動産の再調達原価（たとえば、同程度の建物が今ならいくらで建てられるか）を求め、これに減価修正（老朽化分を差し引く）を行い、価格を求める方法
取引事例比較法
対象となる不動産の近隣地域や同一需給圏内から複数の取引事例を参考にし、その取引価格に時点修正や事情補正、地域要因等の比較をして価格を求める方法
収益還元法
対象となる不動産が将来生み出すと期待される純収益（収益ー費用）を、現在価値の総和で求めることにより価格を求める方法
具体的な算出方法として、以下の2つがある
・直接還元法＝単年度の純収益を還元利回りで割り戻して、現在価値を求める方法
・DCF法＝連続する複数年の純収益と将来予想される売却価格（復帰価格）を、現在価値に割り戻して価格を求める方法
【不動産登記】
不動産登記とは
不動産登記とは、土地や建物の状況（所在地、面積、構造など）や権利関係を法務局（登記所）の登記記録に記録しているものです。
※登記されている地番や家屋番号は、実際の住居表示と一致するとは限りません。
不動産登記記録の内容
登記記録は、一筆の土地または一個の建物ごとに表題部と権利部に区分して作成されます。権利部はさらに甲区と乙区に区分されています。
※一筆の土地：登記上のひとつの土地の単位。田畑でも宅地でも同様に数えます。
不動産登記記録の記載内容
〇表題部＝表示に関する登記
土地・建物に関する物理的な状況を記録
・土地→所在、地番、地目、地積等
・建物→所在、家屋番号、床面積等
〇権利部＝権利に関する登記
・甲区
所有権に関する事項を記録
→所有権の保存、移転、差押え等
・乙区
所有権以外の権利に関する事項を記録
→抵当権、賃借権等
※抵当権：金融機関等が住宅ローンなどの融資をする際、土地や建物を担保とする権利のこと。1つの不動産に複数設定することができます。
不動産登記の効力
不動産登記をすることで、第三者に対して自身が当該不動産に関し何らかの権利者であることを主張することができます。これを対抗力といいます。ただし、以下のケースでは、登記がなくても、第三者に対抗（権利主張）できます。
・借りている土地に建物を建てた場合：借地権
借地上に借地権者が、自己を所有者として登記した建物を所有していれば、借地権に関する登記がなくても第三者に対抗できる。
・賃貸物件の引渡しを受けた場合：借家権
建物の賃借人が建物の引渡し（鍵の引渡しなど）を受けていれば、借家権の登記がなくても第三者に対抗できる。
仮登記における対抗力
不動産登記は、先順位に登記した方（所有権を有効に取得していることが前提）が第三者に権利を主張できます。
もしも、本登記をするための要件が整わない場合、順位保全のために仮登記をすることができます。ただし、あくまで順位保全の登記なので、本登記を備えて初めて対抗力を有することになります。
※不動産の所有権は先に登記した者が主張できるということは、例えば二十に売買契約が締結された場合、契約の先後ではなく、先に所有権移転登記を行った者が当該不動産の所有権を主張できる（原則、取得できる）ことになります。
不動産登記の公信力
不動産登記には対抗力はありますが、公信力はありません。「公信力」とは、公表されている内容が真実と異なる場合に、公表通りの権利を発生させる効力です。よって、不動産登記に公信力がないということは、登記されている人が真の権利者であることは公には保証されないということです。そのため、登記記録の内容を信頼して取引をし、実際には登記記録上の権利者と真実の権利者が異なっていた場合、登記を信頼して取引をした人は原則、法的に保護されません。
登記申請
登記申請の方法
権利等を登記するには、法務局（登記所）へ申請します。法務局に出向くか郵送による申請に加えて、オンライン申請が可能となっています。ただし、登記識別情報通知の受け取りは登記所窓口か郵送となります。
相続登記の義務化
権利部の登記は任意ですが、2024年4月1日からは不動産を相続したことを相続人が知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務化されます。この義務は過去の相続についても適用されるため、今までに相続した不動産についても2024年4月1日から3年以内に登記する義務が生じます。
※表題部は登記義務があって、新築等から1か月以内に申請しなければいけないが、権利部の登記は今のところ任意。
登記識別情報
登記により新たに権利を取得した場合、従来の登記済証に代えて、12桁の英数字による符号が発行されます。これを登記識別情報といい、抵当権の設定登記、抹消登記、不動産の所有権移転登記などを行う際、本人確認方法として使用されます。
また、登記識別情報は原則として、登記名義人となった申請人に、登記識別情報通知が交付されます。
※登記識別情報通知の再発行および登記識別情報の変更はできず、事前通知制度の活用が想定されています。もっとも、登記識別情報が盗まれた場合には、悪用されるのを防止するため、登記官に対してその失効を申し出ることができます。
登記記録の交付
登記記録は、法務局（登記所）で手数料を納付して申請すれば、誰でも登記事項証明書や登記事項要約書の交付請求をすることができます。
登記事項証明書はオンラインによる交付請求もできますが、受け取りは登記所窓口か郵送となります。
登記事項証明書→登記記録の記載事項を証明した書面
登記事項要約書→登記記録の記載事項の概要を記載した書面
登記記録以外の調査資料
登記記録以外にも、不動産の状況を調査・確認できる資料等があります。
登記記録以外の不動産の調査資料
〇公図
地図に準ずる図面。地図の代わりに備え付けられており、近隣地との位置関係が確認できる図面。精度は低い。
〇地図（14条地図）
土地の位置などが記載されている地図。すべての土地について備えられているわけではない。精度は高い。
〇地積測量図
土地の形状や面積測量の結果を示した図面。現地を測量して作成されているため精度が高い。
不動産関係の調査資料とその設置場所
〇法務局（登記所）
登記事項証明書、登記事項要約書、地図（14条地図）、公図、地積測量図など
〇市区町村役場
固定資産課税台帳、都市計画図など
※東京23区は都税事務所
以上が、不動産の基本についてでした。金額が大きくなるほど気持ちが大きくなりすぎ、他との比較等を忘れがちになりますよね。しっかりと土地の価格を見極め、一生に一度の大きな買い物をする際には、慎重に行きましょう！
では、まったり～！
