こんにちは、だつりょくまんです。前回は、不動産の取引について、書いてきました。
今回は、不動産に関する法令上の規制について、書いていきたいと思います。一緒に勉強を頑張っていきましょう！
【借地借家法】
借地借家法とは
借地借家法とは、土地や建物の賃貸借契約において、借主側の保護を目的としてルールを定めた法律です。
借地権
借地権とは、建物の所有を目的に、土地を借りる権利（土地の賃借権・地上権）をいいます。借地権には、普通借地権と、契約の更新がない定期借地権があります。
普通借地権
普通借地権とは、建物の所有を目的とする借地権で、口述の定期借地権以外の借地権のことをいいます。借地上の建物の用途には居住用・事業用の制限はありません。契約の存続期間（契約期間）は30年以上で定めます。
存続期間が満了しても、借地上に建物がある場合、当事者の合意、もしくは法定更新により、原則として同一条件（期間を除く）で契約が更新されます。
※普通借地権では、存続期間を30年未満と定めている契約の場合、または期間の定めがない契約の場合でも、存続期間は30年となります。
※借地上の借地権者名義で登記がされた建物が滅失したとき、滅失日等を当該土地上の見やすい場所に掲示すれば、滅失後2年間は当該借地権を第三者に対抗することができます。
存続期間満了による更新のポイント
・借地上に建物がある場合、借地権者（借主）の請求があれば、契約は原則、更新される。更新後の存続期間は、最初の更新後は20年以上、2回目以降の更新は10年以上で設定する。
・借地権設定者（貸主）が契約更新を拒絶するには、正当事由が必要
・契約の更新がされない場合、借地権者は借地権設定者に対して、建物を時価で買い取るよう請求できる（建物買取請求権）
定期借地権
定期借地権とは、契約の更新がない借地権のことです。定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権等、建物譲渡特約付借地権の3種類があり、契約の存続期間（契約期間）が終了したら、借地権者は必ず土地を返還しなくてはなりません。
※事業用定期借地権等での建物の用途は「事業用」に限られています。一部を住居用や社宅として利用する建物、賃貸事業を運営するための居住用マンション、老人ホーム等も対象建物から除外されます。
普通借地権と定期借地権の比較
〇普通借地権
存続期間：30年以上
利用目的：制限なし
契約方法：制限なし
契約更新：更新あり
契約終了後：貸主に建物の買取請求可
〇定期借地権
・一般定期借地権
存続期間：50年以上
利用目的：制限なし
契約方法：書面（書面であれば公正証書でなくてもよい。）
契約更新：更新なし
契約終了後：更地で返還（原則）
・事業用定期借地権等
存続期間：10年以上50年未満（30年以上（50年未満）とする場合、建物の買取請求権がないなどの特約を付ける。）
利用目的：事業用建物のみ
契約方法：公正証書に限る
契約更新：更新なし
契約終了後：更地で返還（原則）
・建物譲渡特約付借地権
存続期間：30年以上
利用目的：制限なし
契約方法：制限なし
契約更新：更新なし
契約終了後：建物付きで返還
借家権
借家権とは、建物を借りる権利をいいます。借家権には普通借家権と、契約の更新がない定期借家権があります。
普通借家権（普通借家契約）
普通借家契約の存続期間を定める場合は1年以上で定めます。契約期間を1年未満とした場合、「期間の定めのない契約」とみなされます。契約期間満了に際し、賃借人（借主）は契約の更新を請求でき、賃貸人（貸主）が更新を拒絶するには、正当な事由が必要です。
※普通借家契約では契約期間を1年未満と定めた場合、それは期間の定めのない契約になります。対して、定期借家契約では1年未満の契約でも定めた期間が有効となります。
定期借家権（定期借家契約）
定期借家契約は、契約の更新がない借家契約です。契約締結には、あらかじめ貸主が借主へ「契約の更新がなく期間満了により契約が終了する旨」を、書面を交付して説明する必要があります。
普通借家権と定期借家権の比較
〇普通借家権（普通借家契約）
・契約の存続期間
1年以上
・契約の更新
更新拒絶がなければ更新。賃貸人が更新を拒絶するには正当事由が必要
・契約方法
制限なし
・契約の終了
期間の定めがない契約の場合、賃貸人は正当事由をもって通知すれば、その6か月後に契約は終了。賃借人からの解約は、申し出から3か月後に契約が終了
〇定期借家権（定期借家契約）
・契約の存続期間
契約で定めた期間
・契約の更新
更新なし
・契約方法
書面
・契約の終了
契約期間が1年以上の場合、賃貸人は期間満了の1年前～6か月前の間に、賃借人に対して契約が終了する旨の通知をする（正当事由は不要）。中途解約は原則としてできない。（例外）床面積200㎡未満の居住用建物は、転勤等やむを得ない事情があれば賃借人からの解除可能。
造作買取請求権
賃借人は、賃貸人の同意を得て取り付けた造作物（たとえば、エアコンやインターネット機器など）について、契約終了時に、賃貸人に時価で買い取るよう請求することができます。これを造作買取請求権といいます。
ただし、賃貸人は契約時に、賃借人に造作買取請求権を排除させる旨の特約を付けることも可能です。
賃料の増減額請求権
借家の賃料が、社会経済の変化等により不相当（周辺相場とかけ離れている等）となった場合は、賃借人もしくは賃貸人が、賃料の増減を相手方に請求することができます（賃料の増減額請求権）。
一定の期間、賃料を増額しない旨の特約は有効です。
※賃貸借契約書に「借主から賃料の減額請求はできない」という特約を定めても、普通借家契約の場合、その特約は無効となります。ただし、定期借家契約では有効です。
原状回復義務
建物の引渡し後に生じた損傷のうち、賃借人の通常の使用等によって生じた、建物の損耗や経年劣化は、賃貸借契約終了時において、賃借人は原状回復義務を負いません。
【区分所有法】
区分所有法とは
区分所有法は、分譲マンション等の集合住宅（区分所有建物）の、建物の使用や管理に関するルールを定めた法律です。区分所有建物ごとに定められている規約については、所有者のみならず、占有者（賃借人等）も守らなければなりません。
※正式名称「建物の区分所有等に関する法律」
※区分所有建物：1棟の建物の一部を独立して所有することができる建物で、所有者が占有する部分を持つ分譲マンションはその代表的なものです。
区分所有権
区分所有建物には、各所有者（区分所有者）が専用で使用できる専有部分と、他の所有者等と共同で使用する共用部分があります。このうち、専有部分を所有する権利を区分所有権といいます。
専有部分
区分所有権の対象となる部分。例：マンションの一室
共用部分
建物における専有部分以外の部分。共用部分は、法定共用部分と規約共用部分があり、区分所有者全員の共有となります。持分は原則として専有部分の床面積の割合で決まります。
・法定共用部分（構造上、共有で使うとされる部分）＝エントランス、階段、廊下、エレベーター、バルコニー等
・規約共用部分（本来hあ専有部分だが、規約で共用部分とされた部分や附属建物部分）＝管理人室、集会所など
※専有部分と敷地利用権を切り離して処分することは、規約で定めた場合を除いてできません。具体例としては、マンションの部屋を売らずに、敷地利用権だけを売るといった行為です。
敷地利用権
専有部分を所有するための、敷地に関する権利を敷地利用権といい、原則は区分所有者で共有します。専有部分と敷地利用権は、原則として分離して処分（売却など）することはできません。
管理組合
区分所有者は、区分所有建物やその敷地、附属施設の管理を行うための団体（管理組合）を構成します。区分所有者全員がその構成員となり、任意で脱退することはできません。
※管理組合は、旧所有者の管理費の滞納がある場合、新所有者にも請求できます。
規約
区分所有法における規約とは、区分所有建物の管理などに関するルールのことです。規約の変更や建物の修繕のことなどを決めるため、管理者は少なくとも毎年1回は集会を招集しなければなりません。
集会の招集の通知は、規約に特段の定めがない限り、集会日の少なくとも1週間前に区分所有者に発しなければなりません。ただし、建替え決議の招集通知は2か月前となります。
集会では、原則として区分所有者（人数）と議決権（専有部分の持ち分比率）により決議します。
※管理者：区分所有建物における管理者とは、区分所有者全員の代表者。建物や敷地の管理などをする人で、通常は管理組合の理事長が就きます。
集会の決議
〇一般的な事項（管理者の選任・解任、共用部分の管理など）
区分所有者と議決権の各過半数（規約で別段の定めができる）
〇規約の設定、変更、廃止
区分所有者と議決権の各4分の3以上
〇建替え
区分所有者と議決権の各5分の4以上
※議決権だけで決すると、広い面積の部屋を占有する少数の区分所有者の意見が通ってしまいますが、区分所有者数の賛成も必要なので、頭数でも多数派の賛成が必要となります。
【都市計画法】
都市計画法と都市計画区域
都市計画法とは、計画を立てて住みよい街をつくるための法律です。そして、その計画は、まず都市計画区域を指定します。都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域（合わせて「線引き区域」といいます）と、非線引区域に分けられます。
※市街化調整区域は市街化を抑制、歯止めをかける区域。
用途地域の定め
市街化区域には、建物の用途などを制限する13種類（住居系8種類、商業系2種類、工業系3種類）の用途地域が定められています。対して、市街化調整区域には、原則として用途地域の定めはありません。
※原則、市街化区域と市街化調整区域の線引きは、都道府県の選択制ですが、三大都市圏の一定区域等はその線引きをしなくてはなりません。
市街化区域
・すでに市街地となっている区域や、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
・用途地域を定める
市街化調整区域
・市街化を抑制すべき区域（農林漁業などを守る区域）
・用途地域を原則定めない
非線引き区域
市街化区域、市街化調整区域の区分をしていない区域
未整備のままでは将来の街づくりに支障が出る可能性があるため定める区域
用途地域の区分と該当地域の名称
〇住居系（8地域）
住環境が優先される地域。
（該当地域）第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域
〇商業系（2地域）
商業等の利便を増進する地域。
（該当地域）近隣商業地域、商業地域
〇工業系（3地域）
工業の利便を増進する地域。
（該当地域）準工業地域、工業地域、工業専用地域
※市街化区域は、積極的に市街化を進める区域です。そのため、必ず用途地域を定めます。
※都市計画地域は原則、都道府県が指定しますが、2つ以上の都府県にわたる場合は国土交通大臣が指定します。
開発許可制度
開発行為を行う場合、原則として事前に都道府県知事等の許可が必要となります。ただし、その規模等に応じて不要となるケースもあります。また、市街地再開発事業および土地区画整理事業として行う開発行為も許可は不要です。
※開発行為とは、建築物や特定工作物（ゴルフ場、遊園地など）の建設目的での土地の区画形質の変更をいいます。主に建物の建設の前段階ということになります。
※土地区画整理事業：道路や公園の新設、宅地の形を整えるなどの整備事業。
開発許可が必要となる規模
・市街化区域：1,000㎡以上（三大都市圏の既成市街地等は500㎡以上等の定めあり。）
・市街化調整区域：規模不問（農林漁業用建築物や農林漁業従事者の居住用建物のための開発行為は許可が不要。）
・非線引き区域：3,000㎡以上
3,000㎡以上
〇上記以外の区域
1ha（10,000㎡）以上
【建築基準法】
建物を建築する際の敷地の接道、用途、構造などについて最低限度の基準を定めた法律が建築基準法です。
用途制限
建築基準法では、用途地域ごとに、建築できるものとできないものを具体的に定めています。これを用途制限といいます。
※1つの敷地が複数の用途地域にまたがる場合、面積の大きい方の用途地域の制限が敷地全体に適用されます。
用途地域と主な用途制限
〇住宅、図書館、老人ホーム
工業専用地域では建築できない。
〇大学、病院
第一・二種低層住居専用地域、田園住居地域、工業地域、工業専用地域では建築できない
〇幼稚園、小学校、中学校、高等学校
工業地域、工業専用地域では建築できない
〇神社、教会等、保育所等、診療所
すべての地域で建築できる。
〇ホテル、旅館
第一・二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一・二種中高層住居専用地域、工業地域、工業専用地域では建築できない。第一種住居地域において、床面積の合計が3,000㎡以下は建築可能
道路に関する制限
建築基準法上の道路
建築基準法では、建物の日当たりの確保、通行の安全、災害時の救助活動などを想定し、建物の敷地が接する道路についても定義があります。
・幅員（道路幅）4m以上の道路
・4m未満の道は、建築基準法第42条第2項により道路とみなされるものもあり、これを「2項道路」という
接道義務
建物の敷地は、原則として、建築基準法上の道路（原則、幅員4m以上）に2m以上接していなくてはなりません。これを接道義務といいます。
また、幅員が4m未満の2項道路の場合は、原則として、道路の中心線から2m手前に下がった線を道路との境界線とみなします。この時の敷地の後退をセットバックといい、セットバック部分は道路とみなされます。
※セットバック部分には建物は建築できず、建蔽率や容積率の計算では、敷地面積に算入することもできません。
※敷地の反対側が、河川・崖・線路敷などの場合は、反対側の道路境界線から敷地側へ4mとった線を道路境界線（＝セットバックのライン）とみなします。
建蔽率
建蔽率とは
建蔽率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。建蔽率は、用途地域ごとに都市計画でその上限が決められており、これを指定建蔽率といいます。
建蔽率（％）＝建築面積（㎡）÷敷地面積（㎡）×100
建築面積の最高限度（㎡）＝敷地面積（㎡）×建蔽率（％）
※敷地面積はセットバック部分を除いた面積です。
指定建蔽率の緩和措置
建蔽率は用途地域に応じて指定建蔽率が決められていますが、以下の場合は緩和されます。
①防火地域・準防火地域内の緩和
A 建蔽率が80％ではない地域の防火地域内にある耐火建築物等
B 準防火地域内にある耐火建築物等・準耐火建築物等
→A・Bどちらかに該当すれば+10％
②角地の緩和
特定行政庁が指定する角地等の場合
→+10％
①②ともに満たせば+20%となる
③建蔽率の制限が除外されるケース
指定建蔽率が80％の地域内で、防火地域内にある耐火建築物等は、建蔽率が100％となり建蔽率の制限が除外される。
※「防火地域」「準防火地域」：防火地域は、火災防止のための建築制限が厳しい地域のこと。準防火地域は、防火地域よりは制限が緩やかな地域のこと
※特定行政庁：建築主事（建築確認等を行う者）が置かれた地方公共団体の長で、原則、当該市区町村の長（市長、町長など）のこと。
※派出所、公衆トイレ、一定の安全基準等を満たした公園や道路などにある建造物も、建築基準法で建蔽率の制限を受けないと決められています。
加重平均による建蔽率の上限の算出
建築物の敷地が、指定建蔽率の異なる地域にわたる場合、敷地全体の建蔽率は加重平均による計算で求めます。
容積率
容積率とは、敷地面積に対する延べ面積の割合のことです。容積率は、用途地域ごとに都市計画でその上限が決められており、これを指定容積率といいます。
容積率（％）＝延べ面積（㎡）÷敷地面積（㎡）×100
延べ面積の最高限度（㎡）＝敷地面積（㎡）×指定容積率（％）
※敷地面積はセットバック部分を除いた面積です。
※駐車場や駐輪場の面積は、その敷地に建てられた建築物の延べ面積の5分の1を限度として、容積率の算定において、延べ面積から除外できます。
前面道路の幅員による容積率の制限
敷地と接する前面道路の幅員が12m未満である場合、以下の①か②のいずれか低い方が、容積率の上限となります。
①都市計画で定められた指定容積率
②前面道路の幅員（m）×法定乗数
〇法定乗数（原則）
加重平均による容積率の上限の算出
建築物の敷地が、指定容積率の異なる地域にわたる場合、敷地全体の容積率の上限は、建蔽率と同様に、加重平均によって求めます。
セットバックがある場合の建蔽率と容積率
セットバックがある場合の建蔽率と容積率の計算は、セットバック部分の面積を敷地面積から除いて計算します。
建築物の高さ制限
絶対高さ制限
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域の3つの用途地域内で規定されている建築物の高さの上限を絶対高さ制限（または高さ制限）といいます。その高さは、都市計画により、原則、10mまたは12mのいずれかが設定されています。
住宅の日照を確保するための高さの制限を日影規制といいます。住居系用途地域（8地域）、近隣商業地域、準工業地域の用途地域内では、条例により、中高層の建築物に一定の高さ制限が設定されることがあります。
斜線制限
斜線制限とは、建築物の高さが、隣地や道路の反対側の境界線上から一定の斜線を引いた線の内側におさまるよう制限する規定です。その目的や適用地域によって、北側斜線制限、隣地斜線制限、道路斜線制限の3つがあります。
※絶対高さ制限は、良い住環境を維持することが目的です。制限のある用途地域内では、容積率に関係なく、設定されている高さを超える建築物を立てることはできません。
※日影規制は、商業地域、工業地域、工業専用地域は原則、規制対象区域外です。
3つの斜線制限の目的と適用地域
〇北側斜線制限
住宅地における日当たりの確保。第一・二種低層住居専用地域、第一・二種中高層住居専用地域（日影規制対象区域を除く）、田園住居地域
〇隣地斜線制限
隣地との空間確保。低層の住居地域（第一・二種低層住居専用地域、田園住居地域）以外、用途地域の指定がない区域
〇道路斜線制限
道路とその上空との空間の確保。すべての用途地域
防火規制
火災による被害から守るために指定されている地域として防火地域、準防火地域があります。これらの地域内では、原則として、建築物を耐火建築物や準耐火建築物などにしなければなりません。
建築物が、防火規制の異なる地域にわたる場合は、原則として、厳しい方の規制が適用されます。
※規制が厳しいのは、準防火地域よりも防火地域。
「規制が異なる地域にわたる」場合のおさらい
用途制限
敷地面積の過半を占める方の用途地域の制限が適用される。過半主義。
それぞれの敷地面積と建蔽率・容積率をもとに加重平均して求めた率が適用される。加重平均
防火規制
原則、厳しい方の規制が適用される。
【農地法】
農地法とは、農地や農業従事者を保護することを目的として、農地や採草放牧地の売買、転用等を規制する法律です。
農地とは、耕作を目的とする土地をいい、採草放牧地とは、農地以外で主として耕作・家畜の放牧・家畜用肥料の草を採る目的で使う土地のことです。
※農地に該当するかどうかは、地目（登記に記載されている土地の区分）ではなく、現況（現状が農地かどうか）で判断します。
農地法の主な条項と内容
〇第3条（権利の移動の制限）
農地をそのまま売買などすること。
許可をする者：農業委員会
市街化区域内の特例：適用なし
〇第4条（転用の制限）
農地を農地以外のもの（宅地など）に転用すること。
許可をする者：都道府県知事など
市街化区域内の特例：市街化区域内の農地は、あらかじめ農業委員会への届出を行えば、許可は不要
〇第5条（転用目的での権利移動の制限）
農地を宅地等にする目的で売買などをすること
許可をする者：都道府県知事など
市街化区域内の特例：市街化区域内の農地は、あらかじめ農業委員会への届出を行えば、許可は不要
※農業委員会：市区町村に設置される行政委員会。農地の維持、管理、調査、利用の推進などを農業従事者の代表機関として行います。
【国土利用計画法】
国土利用計画法とは、総合的、計画的に土地を利用するための法律です。国土利用計画法では、土地売買等の契約を行う場合に届出制度と許可制度を設けています。
売買における届出制と許可制
〇規制区域内で土地取引を行う場合
許可制。買主、売主ともに契約締結前に都道府県知事等に許可を受ける。
〇注視区域、監視区域内で一定面積以上の土地取引を行う場合
事前届出制。買主、売主ともに契約締結前に都道府県知事等に届出を行う
〇上記以外の区域で一定面積以上の土地取引を行う場合
事後届出制。原則として、買主が契約締結日から2週間以内に都道府県知事等に届出を行う
※市街化区域は2,000㎡以上、市街化区域以外の都市計画区域は5,000㎡以上、その他の区域は1ha場が該当
以上が、不動産に関する法令上の規制についてでした。家を建てる際、夢はあっても実現ができない地域もあるということがあります。そのため、理想と現実の落としどころをしっかりと決めた上で、購入すると良いかもしれませんね。実際に土地や家を購入したことがないため、身になる知識としては入ってきていませんが、地道に慣れていきたいところ！
では、まったり～！
