だつりょくまんのブログ

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【お金の話】不動産にかかる税金と特例 FP2級試験勉強 資格取得に向けて勉強中!

 こんにちは、だつりょくまんです。前回は、不動産に関する法令上の規制について、書いてきました。

datsuryokuman.hatenablog.com

 今回は、不動産にかかる税金と特例について、書いていきたいと思います。一緒に勉強を頑張っていきましょう!

【不動産と税金】

 不動産は、取得・保有・譲渡・賃貸の4つの状況において、それぞれに税金がかかります。

不動産にかかる税金

〇取得時

 不動産取得税、登録免許税、消費税、印紙税

保有

 固定資産税、都市計画税

〇譲渡時

 所得税(譲渡所得)、住民税

〇賃貸時

 所得税(不動産所得)、住民税

【不動産取得税】

不動産取得税とは

 土地、建物等を取得(購入、受贈など)した者に対して都道府県が課税する税金です。ただし、非課税の場合もあります。

不動産取得税の課税される場合と非課税の場合

〇課税される場合

 購入、贈与、交換、建築(新築、増改築)による取得

〇非課税の場合

 相続および遺贈(包括遺贈および相続人になされた特定遺贈)による取得。法人の合併や一定の分割による取得

※遺贈:遺言により財産を人や団体に無償で提供すること。寄附など。

税額=固定資産税評価額(課税標準)×税率3%(本則4%)

 不動産取得税の税率は、本則では4%です。ただし、2024年3月31日までの特例措置として、土地や住宅を取得した場合は3%に軽減されます。住宅以外の建物の取得は、本則の4%が適用されます。

※不動産取得税は増改築や贈与も課税対象となりますが、相続による取得は対象外です。 

課税標準の各種特例

 一定の条件を満たす住宅(特例適用住宅)については、課税標準(固定資産税評価額)について「住宅の課税標準の特例」があります。また、宅地については「宅地等の課税標準の特例」と「住宅用地の税額軽減の特例」があります。

住宅の取得に係る特例

〇住宅の課税標準の特例

・特例内容

♦新築住宅(自宅、貸家)

 特例 控除額:1,200万円。

 主な適用要件:床面積が50㎡以上(賃貸住宅は40㎡以上)240㎡以下

♦中古住宅(自宅のみ)

 特例の控除額:築年数に応じて控除額は異なる。

 主な適用要件:床面積が50㎡以上240㎡以下。新耐震基準に適合しているなど

※認定長期優良住宅は、1,300万円を控除できる(適用期間は2024年3月31日取得分まで)

・税額の計算

♦新築住宅(一般住宅の場合)

 税額=(固定資産税評価額ー1,200万円)×3%

♦中古住宅の場合

 税額=(固定資産税評価額ー控除額)×3%

宅地の取得に係る特例

〇宅地等の課税標準の特例

・特例内容

 宅地等の固定資産税評価額が2分の1に引き下げられる(2024年3月31日までの特例措置)

・税額の計算式

 税額=固定資産税評価額×1/2×3%

〇住宅用地の税額軽減の特例

・特例内容

 土地を取得後に一定の住宅を取得した場合、土地にかかる不動産取得税が軽減される。

・税額の計算式

 税額=固定資産税評価額×1/2×3%ー控除額(下記①②のどちらか高い方の額)

①45,000円

②土地1㎡当たりの価格×1/2×住宅の床面積の2倍(200㎡が上限)×3%

※住宅の課税標準の特例は建物に対するものですから、例えば土地とともに新たに取得した住宅であれば、宅地の課税標準の特例と住宅用地の税額軽減の特例の併用が可能です。

【登録免許税】

 登録免許税とは、土地や建物に関する権利等を法務局に登記するときにかかる税金(国税)です。ただし、表題登記(表題部の登記)にか課税されません。

税額=固定資産税評価額(抵当権設定登記の時は債権金額)×税率

※抵当権設定登記における登録免許税の課税標準は、固定資産税評価額ではなく、債権金額(根抵当権の場合は極度額)となります。

不動産取得税と登録免許税の課税の有無

〇相続による取得

・不動産取得税:非課税

・登録免許税:課税

※2018年4月1日から2025年3月31日までの間に、相続により土地を取得した個人が所有権移転登記を受ける前に死亡した場合、および個人が少額の一定の土地を相続した場合、登録免許税は免税される。

〇贈与による取得

・不動産取得税:課税

・登録免許税:課税

〇法人の合併による取得

・不動産取得税:非課税

・登録免許税:課税

土地の所有権移転登記における登録免許税の税率

〇売買

・標準税率(本則):2.0%

・軽減税率:1.5%

※軽減税率は2026年3月31日までに登記を受ける場合に適用

〇相続、法人の合併

・標準税率(本則):0.4%

・軽減税率:ー

※2018年4月1日から2025年3月31日までの間に、相続により土地を取得した個人が所有権移転登記を受ける前に死亡した場合、および個人が少額の一定の土地を相続した場合、登録免許税は免税される。

〇贈与

・標準税率(本則):2.0%

・軽減税率:ー

※登録免許税は、登記時に課税され、固定資産税評価額で計算します。

【消費税】

 消費税は、商品の購入やサービス提供に課される税金ですが、不動産の取引においては、課税される取引と課税されない取引があります。原則、土地は非課税になります。

消費税の課税取引と非課税取引

〇課税取引

 建物の譲渡・貸し付け(住宅は除く)、不動産の仲介手数料など

〇非課税取引

 土地の譲渡・貸し付け、住宅の貸し付けなど

※1か月未満の貸し付けは課税取引となる

※不動産会社等が販売する一戸建て住宅を購入した場合、建物部分の価格には消費税がかかりますが、土地の部分にはかかりません。また、消費税は貸店舗・事務所の賃料にはかかりますが、居住用のアパート・貸家等の賃料にはかかりません。

印紙税

 印紙税とは、売買契約書など課税対象となる文書に課される国税です。契約書等に印紙を貼り、消印することで納付します。

 印紙税額は、課税文書に記載された金額に応じて異なります。金額の記載がない場合でも、一律200円の印紙税がかかります。

印紙税におけるポイント

・契約書に印紙の貼付・消印がなくても、契約自体は有効だが、過怠税が課される。

・売買契約書を2通作成し、売主と買主の双方が保管する場合、その2通とも課税対象となる

・不動産売買の契約書および仮契約書、土地の賃貸借契約書、その他、不動産売買に係る念書、覚書も印紙税の課税対象文書となる。ただし、建物の賃貸借契約書は課税されない。

・領収書は印紙税の課税対象文書となるが、記載された金額が5万円未満のものは非課税となり、収入印紙の貼付は不要

・電子化された売買契約書は、印紙税は課されない。

【固定資産税】

固定資産税とは

 不動産の保有時にかかる税金で、不動産のある市町村が課税する地方税です(東京23区では都が課税)。納税義務者は、1月1日時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている者です。

税額=課税標準(固定資産税評価額)×1.4%(標準税率)

※年の途中で不動産を売却しても、1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されていれば、その年の固定資産税は全額払う義務があります。ただし、実務上は売主と買主で所有期間に応じて日割り精算することが慣例となっています。

固定資産税の納期

 原則として、毎年4月、7月、12月、翌年2月の年4回で分割納付のほか、一括で全額納付することも可能です。また、固定資産税は都市計画税と合わせて納付します。

※固定資産税の標準税率1.4%は、市町村等の条例により変更が可能です。

住宅用地と新築住宅の特例

 住宅用地には、課税標準(固定資産税評価額)を引き下げる特例があります。また、新築住宅については税額の減額措置があります。

住宅用地の課税標準の特例

〇小規模住宅用地(200㎡以下の部分)

 課税標準=固定資産税評価額×1/6

〇一般住宅用地(200㎡超の部分)

 課税標準=固定資産税評価額×1/3

※住宅用地とは、住宅の敷地をいい、自宅の敷地のほか、賃貸アパートの敷地も含まれます。

新築住宅の税額の減額措置

 新築住宅を取得した場合、一定の要件(床面積が50㎡以上280㎡以下の住宅など)を満たせば、一定期間、床面積120㎡までの部分について税額が2分の1に減額されます。ただし、この特例は2024年3月31日までに新築された住宅に対して適用され、その適用期間は住宅の種類や性能によって異なります。

新築住宅の特例の適用期間

〇新築一戸建て

 税額が3年間、2分の1に減額(認定長期優良住宅は5年間)

〇新築マンション等(地上3階建て以上の耐火構造または準耐火構造の中高層住宅)

※新築住宅の税額の減額措置は、税額(課税標準×税率1.4%)そのものが2分の1になります。課税標準が減る「住宅用地の課税標準の特例」とは大きく異なります。

都市計画税

都市計画税とは

 都市計画税とは、公園や道路等の都市計画事業の費用に充てるため、市町村が課税する地方税です(東京23区では、都が課税)。納税義務者は原則、1月1日時点の市街化区域内の土地・家屋の所有者で、固定資産税と合わせて納付します。

税額=課税標準(固定資産税評価額)×0.3%(制限税率)

※制限税率:地方税における制限税率とは、市町村等が課税することのできる税率の上限。一方、固定資産税で用いられる「標準税率」は、通常用いる税率で、引き上げが可能です。

住宅用地の特例

 住宅用地には、課税標準(固定資産税評価額)を引き下げる特例があります。

小規模住宅用地(200㎡以下の部分)

 課税標準=固定資産税評価額×1/3

一般住宅用地(200㎡超の部分)

 課税標準=固定資産税評価額×2/3

【不動産譲渡時の税金】

譲渡所得

 土地、建物等を譲渡(売却)して得た収入は譲渡所得となり、所得税、住民税が課税されます。この場合の譲渡所得は、他の所得とは区分される、分離課税の対象となります。

譲渡所得の金額=譲渡収入金額ー(取得費+譲渡費用)

譲渡収入金額:譲渡した価額

取得費:取得時の購入代金、購入時の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、設備費、改良費など

譲渡費用:譲渡時の仲介手数料、賃借人への立退料、印紙税、建物の取り壊し費用など

※譲渡所得の計算における取得費には、固定資産税と都市計画税は含まれません。不動産の取得ではなく、維持・管理が目的の費用とされるためです。

様々なケースにおける取得費

 譲渡所得の計算における取得費には、様々なケースがあります。

〇取得費が不明な場合

 概算取得費として「譲渡収入金額×5%」を取得費とすることができる。また、実際の取得費と比較して、多い方を選択できる。

〇相続や贈与によって取得した場合

 被相続人(亡くなった人)や贈与者の取得費等(購入代金等)を引き継ぐ

〇相続した不動産を譲渡した場合

 相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年以内に譲渡すると、支払った相続税のうち一定金額を取得費に加算できる(相続税の取得費加算)

〇建物などの取得費

 建物は劣化するため、減価償却した後の金額になる

長期譲渡所得と短期譲渡所得

 不動産の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点までの所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に別れ、税率が異なります。

 相続・贈与により取得した場合、被相続人や贈与者の取得日を引き継ぎます。

譲渡所得の所有期間と税率

〇長期譲渡所得

所有期間:5年超

税率:20.315%(所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%)

〇短期譲渡所得

所有期間:5年以下

税率:39.63%(所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%)

※相続や贈与による取得日の引き継ぎは、例えば父親が4年前に取得した土地を受贈し、その2年後に譲渡した場合、受贈者(贈与を受けた人)の所有期間は6年間となります。

【居住用財産の譲渡に係る特例】

居住用財産の譲渡に係る特例とは

 居住用財産を譲渡した場合、一定の要件を満たすことで、各種の特例(税制上の優遇措置)を受けることができます。大別すると「譲渡益が生じた場合」と「譲渡損失が生じた場合」です。

※居住用財産:継続して生活のために利用している家屋とその敷地のことです。一時的に入居した住宅や保養目的の別荘は該当しません。

譲渡益が生じた場合の特例

 居住用財産を譲渡して利益が出た場合、一定の要件を満たせば、税制上の特例が適用されます。主な特例は以下の3つです。

①居住用財産の3,000万円の特別控除

②居住用財産の軽減税率の特例

③特定の居住用財産の買換えの特例

3つの特例に共通する要件

・譲渡先が配偶者や親子など特別な関係者ではないこと

・居住しなくなってから売るときは、居住しなくなった日から3年経過後の12月31日までに譲渡していること

・前年、前々年に居住用財産の譲渡の特例を受けていないこと

※特別な関係者には、配偶者や親子のほか、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

①居住用財産の3,000万円の特別控除

 居住用財産を譲渡して得た譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。居住用財産の所有期間の長短は問いません。この特例で譲渡所得金額が0になっても、確定申告は必要です。また、②居住用財産の軽減税率の特例との併用が可能です。

譲渡所得金額=譲渡収入金額ー(取得費+譲渡費用)ー3,000万円

※居住用財産を複数人で共有している場合は、1人につき最高3,000万円控除することができます。

②居住用財産の軽減税率の特例

 譲渡した年の1月1日時点の所有期間が10年超の居住用財産を譲渡した場合、①の特別控除3,000万円を控除した後の金額のうち、6,000万円以下の部分について軽減税率が適用されます。また、この特例を受けるためには確定申告が必要となります。

〇「居住用財産の軽減税率の特例」の軽減内容

・課税譲渡所得金額6,000万円以下の部分(軽減税率適用部分)

所得税率:10%(復興特別所得税を含むと10.21%)

住民税率:4%

・6,000万円を超える部分(軽減なし)

所得税率:15%(復興特別所得税を含むと15.315%)

住民税率:5%

③特定の居住用財産の買換えの特例

 譲渡した年の1月1日時点の所有期間が10年超で、居住期間が10年以上等の要件にあてはまる居住用財産を譲渡(譲渡対価は1億円以下)し、新たな居住用財産(床面積50㎡以上、敷地500㎡以下等の要件あり)を購入(買換え)した場合、譲渡益に対する課税を繰り延べることができます。繰り延べることができる金額は、以下のA、Bで異なります。

 なお、先の特例①②との併用は不可です。また、この特例で譲渡所得金額が0になっても、確定申告は必要です。

A 譲渡価額(旧居住用財産)≦買換資産の価額(新居住用財産)の場合

→譲渡はなかったものとし、課税を繰り延べられます

B 譲渡価額(旧居住用財産)>買換資産の価額(新居住用財産)の場合

→譲渡価額に対する、譲渡価額と買換資産との差額の割合を、譲渡益に乗じて譲渡所得を求めます。譲渡所得と譲渡益の差額が、課税繰り延べとなります。

※譲渡益に対する課税の繰延べとは、譲渡益が非課税になるわけではなく、将来譲渡したときまで、課税を先に延ばすということです。

譲渡損失が生じた場合の特例

 居住用財産を譲渡した際に譲渡損失(取得費+譲渡費用が譲渡収入金額を上回る)が生じた場合、一定要件を満たせば、他の所得と損益通算および繰越控除をすることができます。

 特例は「買換えた場合」と「住宅ローンの残高がある場合」の2つがあります。また、どちらも確定申告が必要です。

特例の要件

・譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年超の居住用財産

・繰越控除は合計所得金額が3,000万円以下の年に限る

居住用財産の買換え等による譲渡損失の特例

 居住用財産の譲渡で譲渡損失が生じた場合、買換え等のため、償還期間10年以上の住宅ローンを利用して、床面積50㎡以上の居住用財産を購入した場合、譲渡損失とその年のほかの所得金額とを損益通算することができます。それでも控除しきれない損失は、翌年以降3年間にわたり、他の所得から繰越控除をすることができます。

※譲渡所得のうち、土地・建物の譲渡損失は損益通算することができません。ただし、例外として、一定の要件を満たす居住用財産については、給与所得などと損益通算することができます。

特定居住用財産の譲渡損失の特例

 住宅ローンの残高があるなどの居住用財産を譲渡して譲渡損失が発生した場合、買換えをしなくても譲渡損失とその年の他の所得金額とを損益通算することができます。それでも控除しきれない損失は、翌年以降3年間にわたり、他の所得から繰越控除をすることができます。

 損益通算が認められる金額は、A:住宅ローン残高ー譲渡収入金額、B:譲渡損失の金額、のいずれか少ない金額となります。

※居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の特例は、一定の要件を満たせば、住宅ローン控除との併用も可能です。

空き家に係る譲渡所得の特別控除

 被相続人の居住用であった一定の家屋(空き家)およびその敷地を、相続・遺贈により取得して、一定期間内に譲渡した場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円(2024年以後の譲渡で、被相続人の居住用家屋およびその敷地等を取得した相続人が3人以上の場合は2,000万円となります。)を控除できます。この特別控除の利用には確定申告が必要です。なお、その際に添付が必要となる被相続人居住用家屋等確認書は、市区町村に交付申請をします。

譲渡所得金額=譲渡収入金額ー(取得費+譲渡費用)ー最高3,000万円

主な適用要件

・相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡していること。

・譲渡対価の額が1億円以下であること

・2027年12月31日までに譲渡していること

・相続開始直前まで被相続人以外に居住をした人がおらず、その後に空き家となっていること。ただし、老人ホームへの入所等により、相続開始直前に被相続人が居住していなかった場合でも、一定の要件を満たせば適用される

・1981年5月31日以前に建築された家屋であること

・区分所有建物として登記された建物ではないこと

・新耐震基準に適合するリフォーム、または家屋を取り壊して土地だけ譲渡していること。なお、2024年以後は、譲渡から翌年の確定申告開始前までに上記要件を満たしても適用可。

被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除と相続税の取得費加算の特例は、選択適用となり、併用はできません。

 

 以上が、不動産にかかる税金と特例についてでした。購入してから譲渡するまでに期間を経ないと税率が高いという話は聞いていましたが、まさかここまで税率が違うとは驚きです。うまく回転させている人の話を一度聞いてみたいものですね。

 

 では、まったり~!