こんにちは、だつりょくまんです。前回は、区分所有法について、書いてきました。
今回は、不動産登記法について、書いていきたいと思います。一緒に勉強を頑張っていきましょう。
【登記記録】
登記は、登記官が登記簿（登記記録が記録されている帳簿）に一定事項を記録することによって行います。
登記記録は、一筆の土地または一個の建物ごとに作成される電磁的記録で、表題部と権利部に区別されています。また、権利部はさらに甲区と乙区に区別されています。
表題部
表示に関する登記。土地なら所在・地目・地積等、建物なら所在・種類・構造等。
表題部は登記申請義務があります。また、表題部に登記しても第三者に対する対抗力はない。
権利部
権利に関する登記。甲区と乙区があり、甲区は、所有権に関する事項、乙区は抵当権など所有権以外の権利に関する事項。
権利部は登記申請義務がない。権利部に登記すると、第三者に対する対抗力がある。
※建物を新築したり、建物が滅失したときには、1か月以内に表題登記または滅失登記の申請をする必要がある。地目や地積、建物の種類や構造等に変更があったときも、1か月以内に変更登記の申請が必要。
【登記の申請手続】
申請主義
登記は、原則として当事者の申請によって行いますが、表示に関する登記は、登記官が職権で行うことができます。
共同申請主義
登記によって直接利益を受ける人を登記権利者（登記の名義を受ける人＝買主など）、登記によって直接不利益を受ける人を登記義務者（登記の名義をなくす人＝売主など）といいます。
権利に関する登記は、原則として登記権利者と登記義務者が共同して申請しなければなりませんが、一定の場合には登記権利者等が単独で行うことができます。
表示に関する登記
表示に関する登記（家を新築したときにする最初の登記など）は、申請人が単独で申請する
権利に関する登記
原則
権利に関する登記は、登記権利者と登記義務者が共同して申請する。売買なら登記権利者は買主、登記義務者は売主。抵当権の設定登記なら登記権利者は抵当権者、登記義務者は抵当権設定者
例外
以下の登記は、登記権利者等が単独で申請することができる
①所有権の保存登記
②登記手続を命ずる確定判決による登記
③相続または法人の合併による権利の移転登記
④登記名義人の氏名・住所の変更登記
⑤仮登記義務者の承諾がある場合の仮登記
⑥相続人に対する遺贈による所有権の移転登記
⑦買戻し特約がされた売買契約の日から10年を経過している場合の買戻特約の抹消登記 など
※所有権保存登記は、表題部所有者やその相続人等、一定の者のみ行うことができます。また、区分建物（分譲マンション）については、表題部所有者から直接所有権を取得した者も、所有権保存登記を行うことができます。
※買戻しは、売買契約と同時にすることで、売主が、売買代金（別段の定めのもできる）と契約費用を返還して、一定期間、不動産の売買契約を解除することができる特約です。
登記することができる権利
登記することができる権利には、所有権、地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、抵当権、賃借権、配偶者居住権、採石権があります。
登記の申請方法
登記の申請は、（インターネット等を使用した）オンライン申請または書面（磁気ディスク等を含む）を登記所に提出する方法のいずれかによって行います。
登記手続に必要な情報
登記の申請は、申請情報を登記所に提供して行います。なお、申請情報とあわせて提供しなければならない情報（添付情報）もあります。
申請情報
登記に必要な情報。申請人の氏名・住所、登記の目的、土地の場合は所在・地番・地目・地積、建物の場合は所在・家屋番号・床面積 など
添付情報（主なもの）
登記原因証明情報
権利部の登記の場合、登記原因を証明する情報が必要。売買契約書など
代理権限証明情報
代理人（司法書士など）によって登記するときは、その代理人の権限を証明する情報が必要。委任状など。ちなみに、登記申請の委任を受けた代理人の代理権は、本人が死亡しても消滅しない。
登記識別情報
登記権利者と登記義務者が共同申請する場合、登記義務者の登記識別情報が必要。登記名義人が本人であるかどうかを確認するための情報
・登記識別情報を紛失等した場合でも、再発行はされない
・登記識別情報を提供できないときは、以下のいずれかによって本人確認を行う
①登記官による事前通知制度
②資格者代理人による本人確認制度
【登記事項証明書等の交付】
登記情報（登記事項証明書等）は、原則として誰でも、手数料を納付すれば、交付を請求することができます。
【仮登記】
仮登記とは
仮登記は、要件がそろっていないため、本登記はまだできないものの、本登記の順位を確保しておきたいというときに行う登記をいいます。仮登記によって、本登記の順位を確保することができますが、仮登記には対抗力はありません。
仮登記ができる場合
①登記を申請するために必要な情報を、登記所に提供できないとき
②権利の変動はまだ生じていないが、将来生じる予定があり、その請求権を保全しようとするとき
仮登記の申請、仮登記にもとづく本登記の申請、仮登記の抹消申請
仮登記の申請
原則
例外
以下の場合は、仮登記権利者が単独で申請することができる
①仮登記義務者の承諾がある場合
②仮登記を命ずる裁判所の処分がある場合
仮登記にもとづく本登記の申請
・仮登記にもとづいて本登記が行われた場合、順位は仮登記の順位となる
・所有権に関する仮登記にもとづく本登記については、登記上の利害関係人がある場合には、その利害関係人の承諾があるときに限って行うことができる
仮登記の抹消申請
原則
例外
・仮登記名義人は単独で申請できる
・仮登記の利害関係人は仮登記名義人の承諾があれば、単独で申請できる
以上が、不動産登記法についてでした。いままで仮登記はする必要なくない？と感じていましたが、順位が付くことで、登記が遅くなった場合でも登録され、次点の人の仮登記が抹消されると初めて知りました。とても勉強になります。
では、まったり～！
