こんにちは、だつりょくまんです。前回は、その他の法令上の制限について、書いてきました。
今回は、不動産に関する税金について、書いていきたいと思います。一緒に勉強を頑張っていきましょう。
- 【不動産に関する税金の全体像】
- 【不動産を取得したときにかかる税金① 不動産取得税】
- 【不動産を取得したときにかかる税金② 登録免許税】
- 【不動産を取得したときにかかる税金③ 印紙税】
- 【不動産を保有しているとかかる税金 固定資産税】
- 【不動産を売却したときにかかる税金 所得税（譲渡所得）】
【不動産に関する税金の全体像】
不動産に関する税金
不動産に関する税金には、不動産取得税、登録免許税、印紙税、固定資産税、所得税などがあります。
不動産を取得したときにかかる税金
不動産取得税、登録免許税、印紙税
不動産を保有しているとかかる税金
固定資産税
不動産を売却したときにかかる税金
所得税（譲渡所得）、住民税
国税と地方税
誰が課税するのかといった面から、税金は国税（国が課税）と地方税（地方公共団体が課税）に分かれます。
所得税：不動産を売却し、所得を得たときに課される税金
登録免許税：不動産の登記等を受けるときに課される税金
印紙税：不動産の売買契約書等（課税文書）を作成したときに課される税金
不動産取得税：不動産を取得したときに課される税金
固定資産税：不動産を保有していると課される税金
【不動産を取得したときにかかる税金① 不動産取得税】
不動産を取得した場合（購入したときや増改築したとき、贈与されたとき）、不動産取得税がかかります。
なお、相続や法人の合併等によって不動産を取得した場合には、不動産取得税はかかりません。
不動産取得税の基本的な内容
課税主体
納税義務者
不動産の取得者
課税客体
不動産の取得に対して税金がかかる。優勝・無償を問わない。具体的には、売買、交換、贈与、新築、改築などによる取得
※不動産の取得とみなされるもの
①新築家屋の場合、最初の使用または譲渡が行われた日に家屋の取得があったものとみなされる
②①の場合で、家屋が新築された日から6か月を経過しても最初の使用または譲渡が行われないときは、6か月を経過した日に家屋の取得があったものとみなされる。（宅建業者等が売り渡す新築住宅については、1年に延長される）
非課税
①取得者が国・地方公共団体等であるとき
②相続、法人の合併等によって不動産を取得したとき
固定資産課税台帳の登録価格（固定資産税評価額）
税額の計算
不動産取得税＝固定資産税評価額×税率
※税率：土地・住宅の場合3％、住宅以外の建物の場合4％
納付方法
普通徴収。（国や地方公共団体が税額を計算して、納税者に通知して、それにもとづいて納税者が税金を納付する方法）
免税点
課税標準額が以下の場合には、不動産取得税はかかりません（免税点）
土地
10万円未満
建物
新築・増改築：1戸につき23万円未満
その他（中古住宅の売買など）：1戸につき12万円未満
課税標準の特例
一定の不動産については、課税標準について次の特例があります。
宅地の課税標準の特例
宅地を取得した場合、課税標準額が1/2に引き下げられる
不動産所得税＝固定資産税評価額×1/2×3％
住宅の課税標準の特例
一定の住宅（建物）の場合、課税標準額から一定額を控除することができる
・新築住宅の場合
不動産取得税＝（固定資産税評価額－1,200万円）×3％
※長期優良住宅の場合は、1,300万円
要件
床面積：50㎡（一戸建以外の賃貸住宅の場合は40㎡）以上240㎡以下
築年数：新築
その他：自己居住用も賃貸住宅も適用可能。法人も個人も可
・中古住宅の場合
不動産取得税＝（固定資産税評価額－控除額）×3％
※新築された時期によって異なる（最大1,200万円）
耐震基準適合既存住宅の場合の要件
床面積：50㎡以上240㎡以下
築年数：昭和57年1月1日以後に新築されたもの、または、一定の耐震基準に適合するもの
その他：個人が自己の居住用に取得したもの
耐震基準不適合既存住宅の場合の要件
床面積：50㎡以上240㎡以下
築年数：昭和56年12月31日以前に新築されたもの
その他：平成26年4月1日以後に取得。取得後6か月以内に次の3つが行われていること
①耐震改修工事
②工事後、耐震基準に適合している証明を受ける
③工事後、取得者が居住する
【不動産を取得したときにかかる税金② 登録免許税】
登録免許税は、不動産の登記等を受けるときにかかる税金です。
登録免許税の基本的な内容
課税主体
国（国税）
納税義務者
登記を受ける者
課税客体
不動産の登記に対して税金がかかる
非課税
①国・地方公共団体等が自己のために受ける登記
②表示に関する登記（土地の分筆、合筆等による表示の変更登記等、一定のものを除く）
固定資産課税台帳の登録価格（固定資産税評価額）。抵当権設定登記は債券金額
※不動産の上に借地権などの所有権以外の権利が存在するときは、その権利がないものとした価額となる。（更地価額）
納付方法
現金納付（納付額が3万円以下のときは印紙納付も可能）
登録免許税の税率
所有権保存登記
本則：0.4％
軽減税率（一般）住宅用家屋：0.15％
所有権移転登記
売買
本則：2％
軽減税率土地：1.5％
軽減税率（一般）住宅用家屋：0.3％
相続
本則：0.4％
法人の合併
本則：0.4％
贈与・遺贈
本則：2％
配偶者居住権の設定登記
本則：0.2％
抵当権設定登記
本則：0.4％
軽減税率（一般）住宅用家屋：0.1％
地上権・賃借権設定登記
本則：1％
仮登記
本則：上記の税率の1/2
※遺贈が相続人に対するものの場合は0.4％
※一定の要件を満たした家屋を宅建業者から取得した場合は0.1％
※不動産の価額が100万円以下の土地の相続（相続人に対する遺贈を含む）による登記については、非課税
（一般）住宅用家屋の軽減税率の特例の適用要件
所有権保存登記
軽減税率：0.15％
適用要件
・自己居住用であること
・個人が受ける登記であること
・家屋の床面積が50㎡以上であること
・新築または取得後1年以内に登記を受けること など
・新築住宅のみ適用可能
所有権移転登記
軽減税率：0.3％
適用要件
・自己居住用であること
・個人が受ける登記であること
・家屋の床面積が50㎡以上であること
・新築または取得後1年以内に登記を受けること など
・既存住宅の場合は、一定の耐震基準に適合している家屋または昭和57年1月1日以降に建築された家屋であること
※売買または競落の場合に限る
抵当権設定登記
軽減税率：0.1％
適用要件
・自己居住用であること
・個人が受ける登記であること
・家屋の床面積が50㎡以上であること
・新築または取得後1年以内に登記を受けること など
・既存住宅の場合は、一定の耐震基準に適合している家屋または昭和57年1月1日以降に建築された家屋であること
【不動産を取得したときにかかる税金③ 印紙税】
印紙税は、一定の文書（課税文書）を作成した場合に課される税金（国税）で、契約書等に印紙を貼り、消印することによって納税します。
1つの課税文書を2人以上で作成した場合には、連帯して納付する義務を負います。
印紙税の基本的な内容
課税主体
国（国税）
納税義務者
課税文書の作成者
課税客体
課税文書に対して税金がかかる
非課税
国・地方公共団体等が作成する文書
※個人と国等が共同で作成した文書の場合は、国等が作成したものは非課税であるが、個人が作成したものは課税される。
納付方法
原則として、印紙を貼付して消印する方法によって納付。※消印は、課税文書の作成者だけでなく、代理人、使用人等の印鑑・署名によって行うことができる。
課税文書に該当するもの
契約書
①不動産の譲渡に関する契約書
→不動産の売買契約書、土地交換契約書など
②地上権または土地の賃借権の設定・譲渡に関する契約書
→土地賃貸借契約書など
③消費貸借に関する契約書
→金銭消費賃借契約書など
④請負に関する契約書
→工事請負契約書など
・契約金額が1万円未満の契約書は原則非課税
・一時的に作成する仮文書（後日、正式文書を作成するもの）であっても、課税文書に該当する
・同一内容の契約書を2通以上作成した場合は、各契約書に印紙税が課される
※ちなみに課税文書に該当しない契約書は
①土地以外の賃借権の設定・譲渡に関する契約書
→建物の賃貸借契約書など
②抵当権、永小作権、地役権、質権の設定・譲渡に関する契約書
→抵当権の設定契約書など
③委任に関する契約書
→媒介契約書、委任状など
④使用貸借に関する契約書
受取書
⑤金銭等の受取書
→領収証
・記載された金額が5万円未満の受取書、営業に関しない受取書は非課税となる。個人が自宅を売却した際の、売買代金が記載された受取書には印紙税は課税されない。
課税標準
印紙税の課税標準は、文書に記載された金額（記載金額＝契約書の場合は契約金額、受取書の場合は受取金額）です。なお、契約金額の記載がない契約書についても印紙税が一律200円かかります。
記載金額（課税標準）
売買契約書
売買代金
交換契約書
対象物の双方の金額が記載されているとき、いずれか高いほう。交換差金のみが記載されているとき、その金額
贈与契約書
記載金額のない契約書として200円の印紙税が課される
土地の賃貸借契約書
契約に際して相手方に交付し、後日返還されることが予定されていない金額。地代、敷金は契約金額とならない。
変更契約書
もとの契約書の契約金額と総額が変わらないとき、記載金額のない契約書として200円の印紙税が課される。増額契約の場合、増額部分のみが記載金額となる。減額契約の場合、記載金額のない契約書として200円の印紙税が課される。もとの契約書が作成されていることが明示され、変更後の増減額が記載されているときに限る
・一通の契約書に売買契約と請負契約の記載がある場合、原則として、全体が売買契約に係る文書となる。両方の金額が記載されているときには、金額が高いほうが記載きんがくとなる
・契約書に、消費税額が区分記載されている場合には、消費税額は記載金額に含めない
税率
印紙税の税率は、次のとおりです。
記載金額がある契約書
記載金額に応じて異なる。（ただし、記載金額が1万円未満の場合は原則非課税）
記載金額がない契約書
200円
過怠税
印紙が貼られていない場合には、納付しなかった印紙税の額とその2倍に相当する金額の合計額（つまり印紙税額の3倍）が過怠税として徴収されます。
また、印紙が貼られているものの、消印がない場合には、印紙の額面金額分の過怠税が徴収されます。
※過怠税が課される場合でも、契約自体は有効となります。
【不動産を保有しているとかかる税金 固定資産税】
不動産を保有している間は、毎年、固定資産税がかかります。
固定資産税の基本的な内容
課税主体
不動産がある市町村（地方税）
納税義務者
賦課期日（1月1日）現在、固定資産課税台帳に所有者として登録されている者
ただし、下記の場合は以下の取り扱いとなる
①質権が設定されている土地の場合
→質権者が納税義務者となる
②100年より永い存続期間の定めのある地上権が設定された土地の場合
→地上権者が納税義務者となる
③災害等により所有者が不明な場合
→市町村は賦課期日における使用者を所有者とみなして納税義務者にできる
④市町村が相当な努力が払われたと認められる方法により探索を行ってもなお所有者の存在が不明な場合
→市町村はその使用者を所有者とみなして納税義務者にできる
課税客体
固定資産（土地、家屋、償却資産）に対して税金がかかる。事業用の機械など、減価償却を行う資産
非課税
所有者が国・地方公共団体等であるとき
賦課期日（1月1日）現在、固定資産課税台帳に登録されている価格（固定資産税評価額）。原則として3年に1度、評価替えが行われる。
税額の計算
固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％。標準税率をベースに、市町村で税率を決めることができる
納付方法
普通徴収。
免税点
課税標準額が以下の場合には、固定資産税はかかりません。
土地：30万円未満
家屋：20万円未満
償却資産：150万円未満
※ただし、市町村長は財政上その他特別の必要がある場合には、免税点に満たない時でも、固定資産税を課すことができます
課税標準の特例
住宅用地については、課税標準の特例があります。特例は、固定資産税評価額の部分を調整します。
①小規模住宅用地（住宅用地で一戸のうち200㎡以下の部分）
固定資産税評価額×1/6
②一般住宅用地（200㎡超の部分）
固定資産税評価額×1/3
税額軽減の特例
一定の条件を満たした新築住宅については、税額軽減の特例があります。
新築住宅の場合で、一定の条件（床面積が50㎡以上280㎡以下（貸付用マンション・アパートの場合は40㎡280㎡以下）など）を満たしたときは、新築後5年間または3年間、120㎡までの部分について税額が1/2に軽減される（固定資産税）。
※耐火造または準耐火造の中高層住宅の場合は5年間、それ以外は3年間
タワーマンションの特例
居住用超高層建築物（いわゆるタワーマンション。高さが60mを超える建築物のうち、複数の階に住戸が所在しているもの）に対する固定資産税については、当該タワーマンション全体に係る固定資産税額を各区分所有者に按分するさいに用いる各区分所有者の専有部分の床面積を、一定の補正率（階層別占有床面積補正率）によって補正します。
なお、階層別占有床面積補正率は、タワーマンションの1階を100とし、階が1つ増すごとに、10/39を加えた数値となります。
固定資産の価格決定
固定資産の評価、価格の決定
固定資産の評価は、総務大臣が定めた固定資産評価基準にもとづいて、市町村の固定資産評価員が行います。そして、固定資産評価員の評価にもとづいて、市町村長が毎年3月31日までに固定資産の価格等を決定し、固定資産課税台帳に登録します。
固定資産課税台帳
・納税義務者等は、必要に応じて、市町村に対して、自分の固定資産に関する部分（またはその写し）の閲覧を請求することができる
・納税者は、固定資産課税台帳の登録価格に不服があるときは、一定期間内において、固定資産評価審査委員会に対して、書面によって審査の申出をすることができる
土地価格等縦覧帳簿、家屋価格等縦覧帳簿
市町村長は、毎年3月31日までに、土地価格等縦覧帳簿および家屋価格等縦覧帳簿を作成しなければなりません。
市町村長は、毎年4月1日から4月20日または最初の納期限の日のいずれか遅い日までの期間、納税者の縦覧に供されなければならない
【不動産を売却したときにかかる税金 所得税（譲渡所得）】
所得税とは
所得とは、個人が1年間（1月1日から12月31日までの1年間）に得た収入から、これを得るためにかかった必要経費を差し引いた金額をいい、この所得に対してかかる税金（国税）を所得税といいます。（所得＝収入－必要経費）
所得税では、所得を下記の10種類に分けて税額を計算します。
①利子所得 ②配当所得 ③不動産所得 ④事業所得 ⑤給与所得 ⑥退職所得 ⑦山林所得 ⑧譲渡所得 ⑨一時所得 ⑩雑所得
譲渡所得とは
譲渡所得とは、土地、建物、株式、ゴルフ会員権、書画、骨董品などの試算を譲渡（売却）することによって生じる所得をいいます。
譲渡所得の分類
土地・建物等の譲渡によって生じた所得（土地・建物等の譲渡所得）は、所有期間（譲渡した年の1月1日時点の所有期間）が5年以内か5年超かによって、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分類されます。
また、土地・建物等の譲渡所得の課税方法は分離課税（他の所得と別個で税額が計算される方法）に区分されます。
10種類に分類した所得は、原則としてすべて合算されて、課税（総合課税）されますが、土地・建物等の譲渡所得など、一部の所得については他の所得と分離して課税（分離課税）されます。
短期譲渡所得
譲渡した年の1月1日における所有期間が5年以下の土地・建物等の譲渡
長期譲渡所得
譲渡した年の1月1日における所有期間が5年超の土地・建物等の譲渡
譲渡所得の計算
譲渡所得＝総収入金額－（取得費＋譲渡費用）
取得費の例：譲渡した資産の購入代金、取得時の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税など
※取得費が不明な場合、収入金額の5％を取得費（概算取得費）とすることができる
譲渡費用の例：譲渡時の仲介手数料、印紙税、取得費用 など
譲渡所得にかかる税率
譲渡所得の税額＝譲渡所得金額×税率
短期譲渡所得の場合：所得税30％ 住民税9％
長期譲渡所得の場合：所得税15％ 住民税5％
居住用財産の特例
居住用財産（自宅やその土地）を譲渡等した場合で、一定の要件を満たしたときは、次の特例を受けることができます。
居住用財産の3,000万円の特別控除
居住用財産を譲渡して譲渡益が生じた場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除することができます。
（課税）譲渡所得の金額＝総収入金額－（取得費＋譲渡費用）－3,000万円
・譲渡した居住用財産の所有期間が短期でも長期でも利用できる
主な適用要件
・居住用財産の譲渡であること
→現在居住している家屋・その敷地、過去に居住していた家屋・その敷地（居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されたものに限る）
・配偶者、直系血族（父母、子など）、生計を一にしている親族等への譲渡ではないこと
・前年、前々年にこの特例を受けていないこと
・譲渡年、前年、前々年に居住用財産の買換えの特例等をうけていないこと
収用等の5,000万円の特別控除
収用等によって、土地や建物を譲渡した場合、譲渡所得の金額から最高5,000万円を控除することができます。
（課税）譲渡所得の金額＝総収入金額－（取得費＋譲渡費用）－5,000万円
・譲渡した資産の所有期間が短期でも長期でも利用できる
主な適用要件
・土地収用法、都市計画法等にもとづいて資産が収用等され、補償金等を受け取っていること
・最初に買取等の申出があった日から6か月を経過した日までに譲渡されたものであること
・公共事業の施行者から最初に買取り等の申出を受けた者による譲渡であること
低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
個人が、都市計画区域内にある低未利用土地等（低未利用土地またはその上に存する権利）であることについての市区町村長の確認がされたものを譲渡したときは、その年中の低未利用土地等の譲渡に係る長期譲渡所得の金額から最高100万円を控除することができます。
※空き地や空き家が建っている土地など適正な利用がされるべき土地なのにもかかわらず、長期間利用されていない土地を未利用地といいます。また、一時的な資材置き場など、周囲の利用状況と比べて利用程度が低い土地を低利用地といいます。
低未利用土地とは、未利用地と低利用地の総称です。
（課税）譲渡所得の金額＝総収入金額－（取得費＋譲渡費用）－100万円
・譲渡した資産の所有期間が長期であるもののみ利用できる
主な適用要件
・低未利用土地等であることについて、市区町村長の確認がされたものであること
・その年の1月1日における所有期間が5年超であること
・その低未利用土地が都市計画区域内にあること
・譲渡価額がその上にある建物等を含めて500万円以下であること
居住用財産の軽減税率の特例
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年超の居住用財産を譲渡した場合、居住用財産・収用等の特別控除後の金額（ただし6,000万円以下の部分）について10％（所得税）の軽減税率が適用されます。
優良住宅地の軽減税率の特例
優良住宅地の造成等のために、国や地方公共団体等に対して所有期間が5年超の土地等を譲渡した場合、譲渡益（ただし2,000万円以下の部分）について10％（所得税）の軽減税率が適用されます。
空き家にかかる3,000万円の特別控除の特例
相続の開始の直前において、被相続人の居住用であった家屋で、その後空き家になっていた家屋を一定期間内に譲渡した場合には、その譲渡所得の全額から最高3,000万円を控除することができます。
（課税）譲渡所得の金額＝総収入金額－（取得費＋譲渡費用）－3,000万円
・相続財産にかかる譲渡所得の課税の特例（相続税の取得費の加算）と選択適用となる
主な適用要件
・相続開始まで被相続人の居住用に供されていて、その後、相続によって空き家になったこと。家屋を取り壊した後に敷地を売却する場合も適用できる。
・譲渡時において、地震に対する安全性に係る規定等に適合するものであること
・1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること
・マンションなど区分所有建物でないこと
・相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡したこと
・譲渡対価が1億円以下であること
※被相続人が、介護保険法に規定する要介護認定等を受けて相続開始直前まで老人ホーム等に入所していた場合であっても、その家屋が被相続人による一定の使用がなされるなどの要件を満たしたときは、控除の適用を受けることができます。
住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）
住宅借入金等特別控除とは
住宅ローンを利用して住宅を取得したり、増改築した場合（省エネ改修、バリアフリー改修、一定の耐久性向上改修工事を含む）には、住宅ローンの年末残高に一定の率を掛けた金額について税額控除を受けることができます。この制度が住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除です）。
控除期間、控除額
消費税等の税率が10％である場合の住宅の取得等をして、契約期限を満たし、令和4年1月1日から令和7年12月31日までの間に居住の用に供した場合の、控除期間や控除額は次のとおりです（新築の一般住宅の場合）。
・居住年：令和4、5年の場合
年末ローン残高（上限）：3,000万円
控除期間：13年
控除額：年末ローン残高×0.7％
・居住年：令和6、7年
年末ローン残高（上限）：0万円（令和5年までに新築の建築確認をした場合は2,000万円）
控除期間：10年
控除額：年末ローン残高×0.7％
適用要件
・返済期間が10年以上の住宅ローンであること
・原則、住宅を取得した日から6か月以内に居住し、適用を受ける各年の年末まで引き続き居住していること
・控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること。ただし、床面積が40㎡以上50㎡未満の場合には、合計所得金額が1,000万円以下の者に限る
・住宅の床面積が50㎡以上（一定の場合は40㎡以上）であること
・床面積の半分以上の部分が自分で居住するためのものであること
・居住年、前2年、後3年に以下の特例を受けていないこと
①居住用財産の特別控除
②特定居住用財産の買換えの特例
③居住用財産の軽減税率の特例 など
以上が、不動産に関する税金についてでした。住宅はとても大きな買い物で、中には相続税で破産をせざるを得ない人もいると聞いたことがあります。一定額までは特別控除などがあるため、そのあたりを考慮しておきましょう。
では、まったり～！
