こんにちは、だつりょくまんです。前回は、宅建業法の参考論点について、書いてきました。
今回は、権利関係の参考論点について、書いていきたいと思います。一緒に勉強を頑張っていきましょう。
- 【担保物件の基本】
- 【抵当権以外の担保物権】
- 【根抵当権】
- 【債権者代位権、詐害行為取消権】
- 【債務引受】
- 【定型約款】
- 【使用貸借】
- 【居住用建物の賃借権の承継】
- 【委任】
- 【相隣関係】
- 【所有者不明土地・建物管理制度等】
- 【遺産分割】
- 【配偶者の居住の権利】
【担保物件の基本】
担保物件とは
担保物権とは、債権の回収を確実にするために、債務者等の財産を担保（債権が弁済されない場合の肩代わりになるもの）とする物権をいいます。
法定担保物権
約定担保物権
当事者間の契約によって成立するもの。質権、抵当権
担保物権の性質
担保物権には、付従性、随伴性、不可分性、物上代位性といった性質があります。
付従性
①担保物権は、被担保債権が存在してはじめて成立する。
②被担保債権が消滅すれば、それに従って担保物権も消滅する
随伴性
担保物権は、被担保債権が移転すると、それに伴って移転する
不可分性
担保物権は、被担保債権の全部が消滅するまで、目的物の全部について効力を及ぼす
物上代位性
担保物権は、目的物が売却されたり、滅失等してしまった場合に、目的物の所有者が受け取るべき金銭等（売買代金債権、保険金請求権、賃料など）についても行使することができる。金銭等が債務者に支払われる前に差押えをする必要がある。
【抵当権以外の担保物権】
留置権
留置権とは、他人の物を占有している者が、その物に関して生じた債権の弁済を受けるまで、その物を留置できるという権利をいいます。
・物上代位性はない。
・動産も不動産もいずれも対象となる
・目的物から優先弁済をうけることはできない。
・留置権者は、善良な管理者の注意をもって目的物を占有する必要がある
・占有が不法行為によってはじまった場合には、留置権は成立しない
・留置している物に必要な修繕をした場合、その修繕費の支払いを受けるまでその物を留置しておくことができる。
先取特権
先取特権とは、法律が定める一定の債権を有する者が、債務者の財産について、他の債権者より優先して弁済を受けることができる権利をいいます。
・先取特権は一般の先取特権、動産の先取特権、不動産の先取特権の3種類がある。
・目的物を競売にかけて、優先弁済を受けることができる
質権
質権とは、債権者が債権の担保として債務者または第三者から受け取った物を、債務の弁済をうけるまで留置して（債務の弁済を間接的に強制し）、弁済がされない場合には、その物から優先的に弁済を受けることができる権利をいいます。
・質権には、動産質、不動産質、権利質がある。
・弁済がないときは、目的物を競売にかけて、優先弁済を受けることができる
・質権者は、善良な管理者の注意をもって目的物を占有する必要がある。
・不動産質の場合、質権者は目的物を使用収益することができる。
【根抵当権】
根抵当権とは
たとえばAはBから日々商品を仕入れ、代金は後払い（ツケ）をしているとします。代金は後払いなので、Aが代金を支払わないで、ツケを踏み倒してしまうことも考えられます。
BがAのツケを確実に回収するためには、Aの不動産に担保を設定すればいいのですが、取引は毎日行われるので、日々の債権額（被担保債権）が変動します。そうすると、そのつどいちいち抵当権を新しく設定しなおさなくてはならず、不便です。
そこで、変動する多数の債権を一定金額（極度額といいます）まで担保するという制度があります。これが根抵当権です。Aは根抵当設定者、Bは根抵当権者と言います。
また、根抵当権では、設定契約の際に定めた、債務者との特定の被担保債権の範囲に属する債権のみが担保されることになります。
根抵当権のポイント
・元本確定前は、被担保債権の範囲を当事者の合意で変更できる。後順位の抵当権者等の承諾は不要。元本確定後は被担保債権の範囲を変更することはできない
・後順位の抵当権者等の承諾があれば極度額の変更ができる。
・優先弁済を受けられる額は極度額まで
【債権者代位権、詐害行為取消権】
債権者代位権
債権者代位権とは、債権者が自己の債権を保全するために必要があるときは、債務者の第三債務者に対する権利を債務者に代わって行使することができる制度をいいます
債務者が自己の有する権利を行使しない場合、債務者の責任財産（強制執行の引き当てとなる債務者の財産）を保全して強制執行の準備をするための制度が、（本来型の）債権者代位権です。
一方、登記（または登録）請求権を保全するために登記（または登録）請求権を代位行使する場合など、責任財産の保全を目的としないもの（転用型）もあります。
債権者代位権の要件に関する基本的な点は次のとおりです。
①債権者が自己の債権を保全する必要があること。
本来型：被保全債権は金銭債権であること。債務者は無資力であること。
転用型：被保全債権が金銭債権ではない（ことが多い）。債務者は無資力でなくともよい
②債務者が権利行使をしていないこと
③被保全債権について
・強制執行により実行できないものではないこと
・原則、期限の到来が必要だが、保存行為（財産の現状を維持する行為）は期限未到来でも可
④被代位権利について
原則として代位行使の対象となるが、債務者の一身に専属する権利や差押えを禁止された権利は代位行使の対象とならない
また、債権者は、被代位権利を債務者に代わって行使でき、代理とは異なり、自己の名で権利行使します。被代位権利の目的が可分であるときは、被保全債権の額の限度になります。
詐害行為取消権
詐害行為取消権とは、債務者が自己の財産を流出させた場合に、責任財産を保全して強制執行の準備をするため、債権者が、債務者が債権者を害することを知ってした行為（詐害行為）の取り消しなどを裁判所に請求することができる制度です。
詐害行為取消請求の基本的な要件は次のとおりです。
1 債権者側の要件
①被保全債権が存在すること
・詐害行為の前の原因に基づいて生じた債権であることが必要
・債権が強制執行により実現できないものではダメ
②被保全債権が金銭債権であること
・詐害行為時に特定物引渡請求権でもよい
2 債務者側の要件
・債務者が債権者を害すること（無資力であること）を知ってした行為（詐害行為）であること
・財産権を目的としない行為は除く
3 受益者の要件
受益者が、詐害行為時に債権者を害することを知らなかったとはいえないこと
なお、詐害行為取消権の行使方法は、裁判所に請求する必要があります。
※行使の方法のポイント
①債務者がした行為の取消しを請求でき、それとともに、債務者がした行為によって債務者以外の者に移転・転得した財産の返還（返還が困難なときは、その価額の償還）を請求できる
②取消しの範囲は、債務者がした行為の目的が可分である場合や価額の償還を請求する場合、債権者の債権額が限度
【債務引受】
債務引受とは
債務引受とは、債務者が負担する債務と同一の内容の債務を契約によって第三者（引受人）が負担することをいいます。
併存的債務引受と免責的債務引受
併存的債務引受とは、債務者は債務者としての地位に残りつつ、新しい債務者が元々の債務者と並んで債務を負うことです。
一方、免責的債務引受とは、債務者が債務を免れ、債務者以外の第三者（のみ）が代わりに引き受けることです。
※併存的債務引受のポイント
・併存的債務引受には、債権者と引受人となる者との間で併存的債務引受契約をする方法と、債務者と引受人となる者との間で併存的債務引受契約をする方法がある
・引受人は債務者と連帯して、債務者が債権者に対して負担する債務と同一の内容の債務を負担する。
※免責的債務引受のポイント
・免責的債務引受には、債権者と引受人となる者との間で免責的債務引受契約をする方法と、債務者と引受人となる者との間で免責的債務引受契約をし、かつ債権者が引受人となる者に対して承諾をする方法がある
・引受人は、債務者が債権者に対して負担する債務と同一の内容の債務を負担し、債務者は、自己の債務を免れる
【定型約款】
定型約款とは
定型約款とは、定型取引において、契約の内容とすることを目的として特定の者により準備された条項の総体をいいます。
また、定型取引とは、ある特定の者が不特定多数を相手方として行う取引であって、その内容の全部または一部が画一的であることがその双方にとって合理的なものをいいます。
定型約款の合意
原則
以下の①にも②に当たる場合、原則として、定型約款の個別の条項についても合意をしたものとみなされる。
①定型取引を行うことの合意（定型取引合意）をしたこと
②以下のいずれかにあたること
・定型約款を契約の内容とする旨の合意をした
・定型約款準備者（定型約款を準備した者）があらかじめその定型約款を契約の内容とする旨を相手方に表示していた
※個別の条項の内容を相手方は認識していなくともよい
例外
以下のいずれかの場合、合意をしなかったものとみなされる
①定型約款の個別の条項のうち、相手方の権利を制限し、または相手方の義務を加重する条項であって、その定型取引の態様・実情、取引上の社会通念に照らして、信義則に反して相手方の利益を一方的に害すると認められるもの
②定型約款準備者が定型取引合意の前に、相手方からの定型約款の内容の表示を求める請求を拒んだ場合
※ただし、②の場合で、定型約款準備者が既に相手方に対して定型約款を記載した書面を交付し、またはこれを記録した電磁的記録を提供していた場合や、一時的な通信障害が発生した場合その他正当な事由がある場合は除く
【使用貸借】
使用貸借
使用貸借は、借主が無償で目的物を使用・収益後、返還することを約束することで成立します。
使用貸借のポイント
1、使用貸借の終了
以下の事由によって、使用貸借は終了する
①期間の定めがあるときは、その期間の満了
②期間の定めがなく、使用・収益の目的があるときは、借主のその目的に従った使用・収益の終了
③借主の死亡
2、使用貸借の解除
以下の場合、貸主は使用貸借契約を解除することができる
①書面によらない使用貸借で、借主が目的物を受け取る前まで
②期間の定めがなく、使用・収益の目的があるときで、その使用・収益をするのに足りる期間を経過したとき
③期間と使用・収益の目的を定めなかったとき
④借主が無断で転貸したとき
※借主はいつでも解除できる
3、その他のポイント
・貸主に修繕義務はない
・契約違反による損害賠償請求権は、貸主が返還を受けたときから1年を経過するまでの間は、時効は、完成しない
・借主は、原状回復義務を負う
【居住用建物の賃借権の承継】
居住用建物の賃借人が死亡した場合で、相続人がいるときは、建物賃借権は相続人に承継されます。相続人がいないときは、①同居の内縁の妻（または夫）や、②事実上養子で賃借人と同居していた者に建物賃借権が承継されます。
ただし、①や②の者が賃借人の死亡を知った時から1か月以内に賃貸人に承継しない旨の意思表示をしたときは、建物賃借権は承継されません。
【委任】
委任とは、委任者がある法律行為を受任者に依頼し、受任者がこれを承認することによって成立する契約をいいます。
受任者の義務
委任契約では、有償・無償を問わず、受任者は善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）を負います。そのほか、受任者は報告義務、引渡義務などの義務を負います。
有償・無償を問わず、受任者は善良な管理者としての注意義務を負う
報告義務
①受任者は、委任者が請求した時は、いつでも委任事務の処理の状況を報告しなければならない
②受任者は、委任事務が終了したときは、遅滞なく、委任事務の処理の経過・結果を報告しなければならない
引渡義務
委任義務を処理するにあたって、受け取った金銭等および取得した果実を委任者に引き渡さなければならない
受任者の権利
受任者は特約がなければ委任者に対して報酬を請求できません。また、特約によって報酬を受け取れる場合でも、委任事務を履行したあとでなければ請求することはできません。
なお、受任者は次の場合には、すでにした履行の割合に応じて報酬を請求することができます。
割合的報酬請求権
受任者は、
①委任者の責めに帰すことができない事由によって、委任事務の履行をすることができなくなったとき
②委任が履行の途中で終了したとき
には、すでにした履行の割合に応じて報酬を請求することができる
委任の解除
委任契約は、当事者がいつでも解除することができます。ただし、相手方にとって不利な時期に解除した場合や、委任者が受任者の利益を目的とする五人を解除した場合は、やむを得ない事由があるときを除いて、解除した者は相手方に損害賠償をしなければなりません。
委任の終了
委任契約は、委任者が死亡・破産手続開始の決定を受けた場合、受任者が死亡・破産手続開始の決定・後見開始の審判を受けた場合に、終了します。
委任者：死亡、破産手続開始の決定
受任者：死亡、破産手続開始の決定、後見開始の審判
委任修了後の処分
委任契約が終了した場合で、急迫の事情があるときは、受任者（またはその相続人等）は、委任者等が委任事務を処理することができるようになるまで、必要な処分を行わなければなりません。
【相隣関係】
相隣関係とは、隣り合った不動産の利用について、それぞれの所有者が調整、協力する関係をいいます。
1、公道に至るためのほかの土地の通行権
他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るために、他の土地を通行する権利が認められる。ただし、通行の場所・方法は、必要かつ隣地への損害が最も少なくなるようにしなければならない。損害が生じたときは、償金を支払う必要がある。
ただし、袋小路が共有地の分割によって生じたときは、他の分割された土地だけを通行でき、その場合に、損害が生じても、償金を支払う必要はない
2、隣地使用権等
・土地の所有者は、次のいずれかの目的のため必要な範囲内で、一定の場合に、隣地を使用することができる。
①境界や境界付近で壁、建物、その他の工作物を築造や修繕等するため
②境界標の調査・境界の測量をするため
③枝の切取りをするため
・他の土地に設備を設置し、または、他人が所有する設備を使用しなければ、電気、ガスや水道水の供給などの継続的給付を受けることのできない土地の所有者は、必要な範囲内で、一定の場合に他の土地に設備を設置し、または、他人が所有する設備を使用することができる。
3、竹木の枝、根の切除・切取り
・隣地から境界を越えて伸びてきた竹木の枝は、切除を求めることができる。ただし、次のいずれかの場合には、土地の所有者は、その枝を自ら切り取ることができる
①竹木の所有者に枝を切除するよう催告したのに、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき
②竹木の所有者を知ることができないか、その所在を知ることができないとき
③急迫の事情があるとき
・隣地から境界を越えて伸びてきた竹木の根は、自ら切り取ることができる
4、その他
・土地の所有者は、隣地から水が自然に流れてくるのを妨げてはいけない
・境界に境界標を設置することができ、その設置費用は半分ずつ負担する（測量の費用は土地の広さで按分する）
・建物は境界線から50cm以上、離して建てなければならない
・境界線から1m未満の距離に、他人の宅地を見通すことのできる窓や縁側を設けるときは、目隠しを設けなければならない
【所有者不明土地・建物管理制度等】
所有者不明土地・建物管理制度
所有者を知ることができず、または所有者の所在を知ることができない土地・建物（共有の場合は共有持分）について、必要があると認めるときに、利害関係人の請求によって、裁判所が所有者不明土地管理人・所有者不明建物管理人を選任し、管理人によって当該土地・建物を管理させる制度です。
従来は、不在者財産管理人や相続財産管理人が、不在者の財産全般や相続財産全般の一部としてこれらを管理していましたが、土地・建物という財産をピンポイントで管理することができる制度が創設されました。また、本制度では、土地・建物の所有者を特定できないようなケースでも利用できます。
管理人は、保存行為や所有者不明土地等・建物等の性質を変えない範囲内での利用・改良行為を行うことができますが、これらの範囲を超える行為（対象財産の売却、取壊しなど）を行う場合には、裁判所の許可を得る必要があります。
所有者不明土地管理人・所有者不明建物管理人の権限等
①善良な管理者の注意をもって（共有持ち分について管理命令が発せられた場合は、共有者全員のために誠実かつ公平に）、権限を行使しなければならない
②管理の対象となる財産は、管理命令の対象とされた土地・建物にある管理命令の対象とされた土地・建物の所有者・共有者が所有する動産（建物の場合は、その敷地利用権（所有権除く））にもおよぶ
③所有者不明土地等、所有者不明建物等に関する訴えについては、管理人が原告または被告となる
④裁判所が定める額の費用の前払いおよび報酬を受け取ることができる
⑤一定の違反行為等があれば、利害関係人の請求により、裁判所によって解任されることがあり、正当な事由があるときは、裁判所の許可を得て、辞任することができる
管理不全土地・建物管理制度
所有者による土地・建物の管理が不適当であることによって他人の権利または法律上保護される利益が侵害され、または侵害される恐れがある場合において、必要であると認めるときに、利害関係人の請求によって、裁判所が管理不全土地管理人・管理不全建物管理人を選任し、管理人によって当該土地・建物を管理させる制度です。
【遺産分割】
遺産分割とは
相続人が2人以上いて共同相続となった場合、各共同相続人は一旦相続分に応じて被相続人の権利義務を承継します。
このとき、共同相続によって共有となったものについて共有状態を解消するためには、原則として共有物分割ではなく、遺産分割によることが必要です。
遺産分割の当事者
遺産分割は、少なくとも相続分を有する者全員（共同相続人など）が参加していなければ、原則として効力を生じません。未成年者などの制限行為能力者がいる場合には、その法定代理人が代理して遺産分割を行うことになることもあります。
遺産分割の方法
遺産分割の手続には、相続人の協議で分割する協議分割と、協議が調わないときやできないときに用いられる審判分割とがあり、一部の分割も可能です。
また、被相続人は遺言で遺産分割方法の指定をすることができます（指定は、被相続人自身がしなくても第三者に委託することもできます）。
「（一部の相続人に）（特定または全部の遺産を）相続させる」との遺言は、原則として、遺産分割方法の指定です。
この原則に当たる場合、法定相続分を超える相続分を取得する者は、登記等の対抗要件を備えておかなければ、相続分を超える部分について第三者に対抗することはできません。
遺産分割の対象
相続の対象とならない一身専属権や、相続によって当然に分割される債権・債務などは遺産分割の対象とはなりませんが、それ以外の被相続人の財産については遺産分割の対象となります。
なお、預貯金債権については、遺産分割の対象となるものの、一定額については、単独でその権利を行使することができます。
預貯金債権の場合、権利を行使した預貯金債権については、その共同相続人が遺産の一部の分割によりこれを取得したものとみなされます。
【配偶者の居住の権利】
配偶者居住権とは
配偶者（被相続人の配偶者。内縁関係は含まない）は、被相続人の財産に属した建物に相続開始の時に居住していた場合（生活の本拠としていた場合）、次のいずれかにあたるときは、その居住していた建物の全部について無償で使用および収益をする権利（配偶者居住権）を取得します。
①遺産分割で配偶者居住権を取得するものとされたとき
②配偶者居住権が遺贈の目的とされたとき
③配偶者居住権を取得させる旨の死因贈与契約があるとき
ただし、被相続人が相続開始の時に居住建物を配偶者以外の者と共有していた場合、配偶者居住権を取得できません。
なお、存続期間は原則として配偶者の終身の間ですが、別段の定めをすることもできます（存続期間を定めた場合には、その延長や更新はできません）。
配偶者短期居住権とは
配偶者は、被相続人の財産に属した建物に相続開始の時に無償で居住していた場合、その居住していた建物（居住建物）の所有権を相続または遺贈により取得した者（居住建物取得者）に対して、居住建物について無償で使用する権利（配偶者短期居住権）を有します。
共有の場合は含まれますが、賃貸の場合は含まれません。また、居住建物の一部のみを無償で使用していた場合は、無償で使用していた部分のみ対象となります。
ただし、次のいずれかの場合、配偶者短期居住権は成立しません。
①配偶者が相続開始時に配偶者居住権を取得した場合
②配偶者が相続人の欠格事由に該当するか、廃除によってその相続権を失った場合
配偶者短期居住権の存続期間
配偶者を含む共同相続人間で遺産分割をすべき場合
→遺産分割により居住建物の帰属が確定した日と相続開始の時から6か月を経過する日のいずれか遅い日まで
上記以外の場合（相続放棄など）
居住建物取得者による配偶者短期居住権の消滅の申入れの日から6か月を経過する日まで
配偶者居住権と配偶者短期居住権の違い
共通事項
・用法遵守義務、善管注意義務
配偶者は、従前の用法にしたがい、善良な管理者の注意をもって居住建物の使用（配偶者居住権では収益も）をする義務がある。ただし、配偶者居住権では、従前居住の用に供していなかった部分を居住の用に供することができる
・増改築、第三者の使用など
配偶者は、居住建物の所有者の承諾を得なければ、居住建物の増改築をしたり、第三者に居住建物の使用（配偶者居住権では収益も）をさせたりできない
・譲渡
譲渡はできない
配偶者居住権
・登記請求権対抗要件
居住建物の所有者は、配偶者に配偶者居住権の設定の登記を備えさせる義務を負い、登記が第三者対抗要件となる
※配偶者居住権には収益権はない
配偶者短期居住権
・登記請求権対抗要件
登記等対抗要件制度はなく、配偶者短期居住権は第三者に対抗できない
・その他
配偶者居住権の取得は配偶者短期居住権の終了原因
以上が、権利関係の参考論点でした。宅建士は正直範囲も広く、専門的な名称もたくさん出てくるので、難しい。しっかりと時間をかけて資格を取得していきたいと思います。
では、まったり～！
