こんにちは、だつりょくまんです。前回は、不動産登記法について、書いてきました。
今回は、都市計画法について、書いていきたいと思います。一緒に勉強を頑張っていきましょう。
- 【都市計画法の目的と都市計画の内容】
- 【都市計画区域】
- 【準都市計画区域】
- 【区域区分】
- 【地域地区】
- 【都市施設】
- 【地区計画等】
- 【都市計画の決定手続】
- 【開発許可 全体像】
- 【開発許可 開発許可の手続の流れ】
- 【開発許可 開発許可が出たあとの手続の流れ】
- 【開発許可 建築行為の制限】
- 【都市計画事業制限】
【都市計画法の目的と都市計画の内容】
都市計画法は、住みよい街をつくるための法律です。都市計画には次のようなものがあります。
①都市計画区域の整備、開発および保全の方針（マスタープラン）
②区域区分（市街化区域と市街化調整区域）
③地域地区（用途地域等）
④都市施設（道路、水道、学校など）
⑤地区計画等（小さな街づくり。市町村で決める）
⑥都市再開発方針等
⑦促進区域
⑧遊休土地転換利用促進地区
⑨被災市街地復興推進地域
⑩市街地開発事業
⑪市街地開発事業等予定区域（市街地開発事業等予定区域の区域内における建築等の規制のみ）
【都市計画区域】
住みよい街をつくるために最初に行うのは、どの区域について街づくりをするかを決め、区域を指定することです。この指定された区域を都市計画区域といい、都市計画法は原則として都市計画区域内のみに適用されます。
なお、都市計画区域は、複数の市町村・都府県にわたって指定することもできます。
都市計画区域の指定は、原則として都道府県が行いますが、複数の都道府県にまたがって都市計画区域を指定する場合は、国土交通大臣が行います。
都市計画区域の指定
①都道府県が、関係市町村および都道府県都市計画審議会の意見を聴き
②国土交通大臣に協議し、同意を得て
複数の都府県にまたがって都市計画区域を指定する場合
①国土交通大臣が、関係都府県の意見を聴き
すべての都市計画区域について、都市計画にマスタープラン（都市計画区域の整備、開発および保全の方針）が定められます。
【準都市計画区域】
都市計画区域外の区域には、原則として都市計画法は適用されません。しかし、都市計画区域外だからといって、放置しておくと将来の街づくりに問題が生じるおそれがある区域もあります。そこで、そのような区域を準都市計画区域に指定し、必要な規制をかけられるようにしています。
準都市計画区域の指定
①都道府県が、関係市町村および都道府県都市計画審議会の意見を聴き
超え日本は、都市計画区域、準都市計画区域、それ以外の区域の3つに分けられることになります。
【区域区分】
区域区分とは、計画的に街をつくるため、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分けることをいいます。また、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分けることを線引きといいます。
市街化区域
①すでに市街地を形成している区域
②おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
市街化調整区域
市街化を抑制すべき区域
・区域区分は必要があるときに、都道府県が定めることができる。ただし、以下の都市計画区域には区域区分を定めなくてはならない。
①首都圏整備法・近畿圏整備法・中部圏開発整備法に規定する既成市街地等または近郊整備地帯（区域）
・区域区分を定めない都市計画区域を非線引き区域（非線引き都市計画区域）という
【地域地区】
地域地区
地域地区は、土地の利用目的を決めて、それに沿った街づくりをする都市計画をいいます。地域地区は、用途地域（基本的地域地区）と補助的地域地区に区分されます。
基本的地域地区
補助的地域地区
①特別用途地区、②特定用途制限地域、③高層住居誘導地区、④高度地区、⑤高度利用地区、⑥防火地域・準防火地域、⑦特例容積率適用地区、⑧特定街区、⑨景観地区、⑩風致地区、⑪居住環境向上用途誘導地区
用途地域
用途地域とは
用途地域とは、建物の用途や建蔽率、容積率などを規制する地域をいいます。
住居系
・第一種低層住居専用地域
→低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
・第二種低層住居専用地域
→主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
・田園住居地域
→農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域
・第一種中高層住居専用地域
→中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
・第二種中高層住居専用地域
→主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
・第一種住居地域
→住居の環境を保護するため定める地域
・第二種住居地域
→主として住居の環境を保護するため定める地域
→道路の沿道として、地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域
商業系
・近隣商業地域
→近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域
・商業地域
→主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域
工業系
→主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域
・工業地域
→主として工業の利便を増進するため定める地域
・工業専用地域
→工業の利便を増進するため定める地域
用途地域のポイント
・市街化区域には、必ず用途地域を定める
・市街化調整区域には、原則として用途地域を定めない
・非線引き区域には、用途地域を定めることができる
用途地域に関する都市計画に定める事項
用途地域に関する都市計画には、以下の事項を定めます。
・建築物の建蔽率（商業地域以外）
・建築物の高さの限度（第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域のみ）
補助的地域地区
補助的地域地区には、次のようなものがあります。
用途地域内のみに定めるもの
・特別用途地区
用途地域内の一定の区域において、当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的のために、当該用途地域の指定を補完して定める地区。特別用途地区内では、条例で用途地域に定める建築物の用途制限を加重または緩和することができる。
・高度地区
用途地域内において市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区
・高度利用地区
用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、以下を定める地区
①容積率の最高限度、最低限度、②建蔽率の最高限度、③建築面積の最低限度、④壁面の位置の制限
・高層住居誘導地区
住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、一定の用途地域（第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域）で、建築物の容積率が40/10または50/10と定められた地域において、以下を定める地区
①容積率の最高限度、②建蔽率の最高限度、③建築物の敷地面積の最低限度
・特例容積率適用地区
一定の用途地域（第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域）内の適正な配置および規模の公共施設を備えた土地の区域において、建築物の容積率の限度からみて未利用となっている建築物の容積の活用を促進して土地の高度利用を図るため定める地区
・居住環境向上用途誘導地区
立地適正化計画に記載された、居住誘導区域（都市の居住者の居住を誘導すべき区域）のうち、その居住誘導区域に係る居住環境向上施設（病院、店舗など都市の居住者の日常生活に必要な施設で、居住環境の向上に資するもののこと）を有する建築物の建築を誘導する必要があると認められる区域に定める地区
用途地域の内外を問わず定めることができるもの
・特定街区
市街化の整備改善を図るため街区の整備または造成が行われる地区について、以下を定める街区
①容積率、②建築物の高さの最高限度、③壁面の位置の制限
・防火地域・準防火地域
→市街地における火災の危険を防除するため定める地域
・景観地区
市街地の良好な景観の形成を図るために定める地区
・風致地区
都市の風致（自然美）を維持するために定める地区。建築物の建築や木材の伐採等について、地方公共団体の条例で必要な規制をすることができる。
用途地域外のみに定めることができるもの
・特定用途制限地域
用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く）内において、良好な環境の形成・保持のために、地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域
【都市施設】
都市施設とは、道路、上下水道、公園など、都市生活で必要な施設をいいます。都市計画区域については、都市計画に都市施設を定めることができます。また特に必要がある場合は都市計画区域外においても定めることができます。
・市街化区域、非線引き区域には、道路・下水道・公園を必ず定めなければならない
・住居系の用途地域には、義務教育施設も必ず定めなければならない
・都市計画区域以外には、特に必要な場合には、都市施設を定めることができる。
【地区計画等】
地区計画とは
これまでみてきた区域区分、地域地区、都市施設は、大きな街づくり計画でしたが、これからみていく地区計画は、小規模な地区を対象とした、いわば小さな街づくり計画です。
地区計画は、都市計画区域において、用途地域が定められている土地の区域には、どこでも定めることができます。また、用途地域が定められていない土地の区域でも、一定の区域については定めることができます。
地区整備計画
地区計画に関する都市計画には、地区計画の種類・名称・区域等を定めるとともに、地区整備計画を定め、区域の面積、地区計画の目標、区域の整備・開発・保全の方針を定めるよう努めなければなりません。
再開発等促進区、開発整備促進区
一定の条件に該当する土地の区域における地区計画には、再開発等促進区や開発整備促進区を定めることができアンス。
再開発等促進区
土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進とを図るため、一体的かつ総合的な市街地の再開発または開発整備を実施すべき区域
開発整備促進区
劇場、店舗等、大規模な建築物（特定大規模建築物）の整備による商業その他の業務の利便の増進を図るため、一体的かつ総合的な市街地の開発整備を実施すべき区域
届出
一定の地区計画の区域内で、下記の行為をしようとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、一定の事項を市町村長に届け出なければなりません。
①土地の区画形質の変更
②建築物の建築
③工作物の建設
勧告
・上記の届出の行為が、地区計画に適合しないときは、市町村長は設計の変更等の勧告をすることができる。
【都市計画の決定手続】
都市計画を定める者
都市計画は、原則として都道府県（大規模なもの）および市町村（小規模なもの）が定めます。なお、2つ以上の都府県の区域にわたる都市計画区域に係る都市計画は、都道府県が定めるものについては国土交通大臣が定めます（市町村が定めるものについては市町村のままです）。
①都市計画区域の整備、開発および保全の方針（マスタープラン）
②区域区分
③地域地区
→一の市町村の区域を超える広域の見地から決定すべき地域地区（10ha以上で2以上の市町村にわたる風致地区など）
④都市施設
→一の市町村の区域を超える広域の見地から決定すべき都市施設
市町村が定めるもの
①地域地区
→用途地域、特別用途地区、高度地区、高度利用地区、高層住居誘導地区、特例容積率適用地区、特定街区、防火・準防火地域、景観地区、特定用途制限地域、左記に該当しない風致地区など
②都市施設
→（一の市町村の区域を超える広域の見地から決定すべき都市施設）以外
③地区計画等
市町村の都市計画が都道府県の都市計画と抵触する場合
市町村の都市計画が、都道府県の都市計画と抵触する場合は、都道府県の都市計画が優先します。
都市計画の決定手続
都市計画の決定手続きの流れは次のとおりです。
都道府県が定める場合
・原案の作成
（必要に応じて）
・公聴会等を開催して住民の意見を反映
・都市計画案の公告、縦覧
→縦覧期間は公告の日から2週間。縦覧期間中、住民等は意見書を提出することができる。
・都市計画の決定
→関係市町村の意見を聴き、かつ、都道府県都市計画審議会の議を経て決定する。国の利害に重大な関係がある都市計画の場合には、国土交通大臣に協議し、その同意を得なければならない
・都市計画が決定した旨の告示・縦覧
→告示があった日から効力を生ずる
市町村が定める場合
・原案の作成
（必要に応じて）
・公聴会等を開催して住民の意見を反映
・都市計画案の公告、縦覧
→縦覧期間は公告の日から2週間。縦覧期間中、住民等は意見書を提出することができる。
・都市計画の決定
→市町村都市計画審議会の議を経て決定する（これが置かれていないときは、その市町村がある都道府県都市計画審議会）。都道府県知事に協議しなければならない。
・都市計画が決定した旨の告示・縦覧
→告示があった日から効力を生ずる。
都市計画の決定等を提案できる者
都市計画区域または準都市計画区域のうち、一体として、整備・開発・保全すべき土地の区域としてふさわしい一定の土地の区域について、その土地所有者等は、都道府県または市町村に対して、都市計画の決定または変更を提案することができます。
この提案を行う場合、対象となる土地の区域内の土地所有者等の3分の2以上の同意を得ている必要があります。
【開発許可 全体像】
開発許可
開発行為を行おうとする場合、原則として都道府県知事の許可（開発許可）が必要となります。
用語の意味
開発行為とは
主として、建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更（建物を建てる等の目的で土地を整備すること（地ならし））。
特定工作物とは
第一種特定工作物
第二種特定工作物
・ゴルフコース（1ha未満でも、特定工作物に該当する）
・1ha以上の運動・レジャー施設（野球場、庭球場、遊園地など）
・1ha以上の墓園
開発許可が不要となる場合
小規模な開発行為
市街化区域：1,000㎡未満（ただし、三大都市圏の一定区域は500㎡未満）
市街化調整区域：ー（開発行為必須）
非線引き区域
3,000㎡未満
3,000未満
10,000㎡未満
農林漁業用の建築物
市街化区域以外の区域内において行う、以下の開発行為
①農林漁業用の建築物を建築するために行う開発行為
②農林漁業を営む者の居住用建築物を建築するために行う開発行為
※この例外は、市街化区域内の開発行為には適用されない
その他
・公益上必要な建築物を建築するための開発行為
・都市計画事業、土地区画整理事業、市街化再開発事業、住宅街区整備事業、防災街区整備事業の施行として行う開発行為
・非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為
・通常の管理行為、軽易な行為等
【開発許可 開発許可の手続の流れ】
開発許可の手続の流れは、次のとおりです。
①開発許可の申請
開発許可を受けようとする人は書面で申請する
②許可・不許可の審査
都道府県知事は、開発許可の基準に照らし合わせて許可するかどうかを決める。
③許可・不許可の処分
都道府県知事は、申請者に対して、許可するか、許可しないかを文書で通知する。
④不服申立て等
処分に不服がある人は一定の手続を経て不服申立てを行う。
開発許可の申請
事前手続
開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ下記の協議・同意が必要となる。
①開発行為に関係がある公共施設の管理者との協議・同意
②開発行為により設置される公共施設を管理することとなる者との協議
③開発区域内の土地等の権利者の相当数の同意
申請書の提出
・開発区域の位置、区域、規模
・予定建築物等の用途
・開発行為に関する設計
・工事施行者 など
※必ず書面で申請する
※事前手続きにおける同意を得たことを証する書面、協議の経過を示す書面を添付する。
許可・不許可の審査（開発許可の基準）
都道府県知事は、開発許可の基準に照らし合わせて、許可・不許可を決定します。
開発許可の基準には、すべての区域について運用される基準（技術基準、33条の基準）と、市街化調整区域について適用される基準（立地基準、34条の基準）があります。
技術基準（33条の基準）
開発許可申請が違法に行われ、かつ、申請された開発行為が「技術基準」に適合するときは、都道府県知事は、開発許可をしなければならない。
立地基準（34条の基準）
市街化調整区域に係る開発行為（第二種特定工作物の建設のために行う開発行為は除く）については、技術基準に適合し、かつ立地基準のいずれか一つに該当すると認められる場合でなければ都道府県知事は開発許可をしてはならない。
開発許可・不許可の処分
都道府県知事は、開発許可の申請があったときは、遅滞なく、許可または不許可の処分を文書によってしなければなりません。
また、都道府県知事は、用途地域が定められていない区域における開発行為について開発許可をする場合、（必要ならば）当該開発区域内について、建築物の建蔽率等の制限を定めることができます。
許可・不許可の処分
・都道府県知事は、遅滞なく、文書をもって申請者に通知する
・開発許可をしたときは、都道府県知事は、許可にかかる土地について一定事項を開発登録簿に登録しなければならない
建蔽率等の制限の指定
・都道府県知事は、用途地域の定められていない区域の開発行為について、開発許可をする場合は、当該区域の土地について、下記の制限を定めることができる。
→建蔽率、建築物の高さ、壁面の位置、その他（建築物の敷地・構造・設備に関する制限）
不服申立て等
開発許可制度に関する処分に不服がある場合には、開発審査会に対して審査請求（不服申立て）をすることができます（不作為についての審査請求は、開発審査会に代えて、当該不作為に係る都道府県知事に対してすることもできます）。
【開発許可 開発許可が出たあとの手続の流れ】
開発許可が出たあとの手続の流れは、次のとおりです。
①開発許可
②開発登録簿に登録
都道府県知事は、開発許可をしたときは、一定の事項を開発登録簿に登録する。
③開発行為
・変更の許可等
原則：都道府県知事の許可が必要
例外：軽微な変更、開発許可を要しない開発行為への変更は許可が不要
・開発行為の廃止
開発許可を受けた者は、当該工事を廃止した時は、遅滞なく、都道府県知事に届け出なければならない
・地位の承継
一般承継の場合：開発行為を受けた者の相続人等は、なんら手続きをすることなく、開発許可にもとづく地位を承継する
特定承継の場合：開発許可を受けた者から開発区域内の土地の所有権その他開発行為に関する工事を施行する権原を取得した者は、都道府県知事の承認を受けて、開発許可にもとづく地位を承継することができる。
④工事完了の届出
開発許可を受けた者は、工事が完了したら都道府県知事に届け出る。
⑤完了検査、公告
都道府県知事は、工事が開発許可の内容に適合しているかを検査する。検査がOKなら、検査済証を交付し、工事完了の公告を行う
公共施設の管理
開発行為に関する工事によって、公共施設（公園など）が設置された場合、その公共施設は、工事完了の公告の日の翌日に、公共施設の存在する市町村の管理に属するものとなります。ただし、他の法律で管理者が別に定められているときや、事前の協議によって管理者が別に定められたときは、その定められた者の管理に属します。
【開発許可 建築行為の制限】
開発区域内における建築の制限
開発許可を受けた開発区域内では、工事完了の公告前と公告後において、以下のような建築の制限があります。
工事完了の公告前
原則
開発許可を受けた開発区域内では、工事完了の公告があるまでは建築物の建築等はできない
例外
以下の場合には、工事完了の公告前でも建築物の建築等ができる
①工事のための仮設建築物を建築または特定工作物を建設するとき
②都道府県知事が支障がないと認めたとき
③開発行為に同意していない土地所有者等が、その権利の行使として建築するとき
工事完了の公告後
原則
開発許可申請書に記載した予定建築物以外のものは建築等ができない
例外
以下の場合には、予定建築物等以外のものでも建築等ができる
①都道府県知事が許可した時
国または都道府県等が行う建築行為については、当該国の機関または都道府県等と都道府県知事の協議が成立したことをもって、都道府県知事の許可があったとみなされる
②開発区域内の土地について、用途地域等が定められているとき
開発区域以外の区域内における建築の制限
開発行為（地ならし）をしない場合は、開発許可を受ける必要がないため、このような土地に建築物を建築等するときは、建築に関する許可を受ける必要はありません。
しかし、開発許可を受けた区域以外の区域でも、市街化調整区域内に建築物を建築等するときは、都道府県知事の許可が必要となります。
市街化調整区域で開発区域以外の区域にかかる建築の制限
原則
都道府県知事の許可がなければ、建築物の新築・改築・用途変更、第一種特定工作物の新設はできない
例外
以下の場合には、許可は不要
・農林漁業用の建築物の新築
・農林漁業を営む者の居住用建築物の新築
・駅舎、図書館、公民館等、公益上必要な建築物
・都市計画事業の施行として行うもの
・非常災害のため必要な応急措置として行うもの
・仮設建築物の新築など
田園住居地域内における建築等の規制
原則
田園住居地域内の農地（耕作目的の土地）の区域内で、以下のいずれかを行おうとする者は、市町村長の許可を受けなければならない
①土地の形質の変更
②建築物の建築その他工作物の建設
③土石などの物件の堆積
例外
以下の場合には許可が不要
①通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの
②非常災害のため必要な応急措置として行う行為
③都市計画事業の施行として行う行為またはこれに準ずる行為として政令で定めるもの
④国または地方公共団体が行う行為
許可をしなければならない場合
以下の行為について、許可の申請がされた場合、市町村長は許可をしなければならない
①土地の形質の変更、その規模が一定未満の場合
②建築物の建築または工作物の建設で次のいずれかに該当する場合
・許可を受けて土地の形質の変更が行われた土地の区域内において行う場合
・その敷地の規模が一定未満の場合
③土石などの物件の堆積で、その土地の規模が一定未満の場合
※一定未満の規模：農業の利便の増進および良好な住居の環境の保護を図るうえで支障がないものとして政令で定める規模（300㎡）未満
【都市計画事業制限】
都市計画事業とは
都市計画事業とは、認可または承認を受けて行われる都市計画施設の整備に関する事業および市街地開発事業をいいます
都市計画施設
都市計画で具体的に定められた施設
市街地開発事業
市街化区域、非線引き区域内で一体的に開発し、または整備する必要がある土地の区域に定める
都市計画事業にかかる制限①
都市計画法では、都市計画事業がスムーズに進むように、事業施行の妨げになる行為について、一定の制限を課しています。
都市計画事業に係る制限には、都市計画の決定から工事開始までのものと、工事開始後のものがあります。
都市計画施設の区域または市街地開発事業の施行区域内の制限
原則
都市計画施設の区域または市街地開発事業の施行区域内で、建築物の建築をしようとする場合は、都道府県知事等の許可が必要。
例外
以下の場合には、許可が不要
①軽易な行為
②非常災害のために必要な応急措置として行う行為
③都市計画事業の施行として行う行為 など
許可基準
許可の申請にかかる建築物が下記の要件を満たしてるときは、都道府県知事等は許可をしなければならない
①都市計画施設、市街地開発事業に関する都市計画に適合する建築物
②階数が2以下（地階を有しない）かつ主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造等の構造で、容易に移転・除却ができるもの など
都市計画事業地内の制限
都市計画事業の認可または承認の告示があったあとは、事業地内において、都市計画事業の施行の障害となるおそれがある以下の行為を行おうとする者は、都道府県知事等の許可を受けなければならない
①建築物の建築
②土地の形質の変更
③工作物の建設
④重量5トン超の物件の設置・堆積
・例外規定はない
・事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、事前に譲渡価格等一定の事項を施行者に届け出なければならない。施行者は自ら土地建物等を買い取ることができる
都市計画事業にかかる制限②（市街地開発事業等予定区域内における制限）
都市計画事業が決定したあとに、その区域に建築物を建築する時には都道府県知事等の許可が必要といった制限が生じますが、都市計画事業が決定する前に制限をつける必要がある場合があります。
たとえば、ニュータウンや工業団地をつくるといった、大規模な都市計画事業を行う場合、都市計画事業の計画が決定するまでに相当な時間がかかります。
そのため、大規模な都市計画事業については、計画が決定する前でも、なにかしらの制限をしておかないと、いざ計画が決定したけど、その区域にすでに建築物が建築されていた、ということが起こり得るのです。
そこで、大規模な事業計画の場合には、早い段階から予定区域（市街地開発事業等予定区域）を定め、予定区域に事業の妨げになるような建築物が建築されないようにしておく必要があるのです。（市街地開発事業等予定区域内における制限）
市街地開発事業等予定区域内の制限
原則
市街地開発事業等予定区域内で、以下のいずれかの行為を行おうとする場合は、都道府県知事等の許可が必要
①建築物の建築
②土地の形質の変更
③工作物の建設
例外
以下の場合には許可が不要
①軽易な行為
②非常災害のために必要な応急措置として行う行為
③都市計画事業の施行として行う行為
・市街地開発事業等予定区域に関する都市計画には、必ず施行予定者を定める
以上が、都市計画法についてでした。都市計画法は、内容が濃すぎて覚えるのが大変そう、、、しっかりと時間をかけて勉強を頑張っていきたいと思います。
では、まったり～！
