こんにちは、だつりょくまんです。前回は、共有について、書いてきました。
今回は、区分所有法について、書いていきたいと思います。一緒に勉強を頑張っていきましょう。
【区分所有法とは】
区分所有法とは
区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）は、ひと言でいうと、分譲マンション（区分所有建物）に関する法律です。
区分所有権と区分所有者とは
マンションの一室を所有している場合、所有権を区分所有権、所有者を区分所有者といいます。
【専有部分と共用部分】
共用部分の使用
マンションは、専有部分と共用部分の2つで構成されています。
専用部分
区分所有権の対象となる、建物の部分（構造上区分された部分）。区分所有権は、登記によって第三者に対抗することができる
共用部分
専有部分以外の部分で、区分所有者が共同で使う部分
・法定共用部分
マンションの構造上、当然に共用で使うこととされる部分。法定共用部分は、共用部分である旨の登記が無くても当然に、第三者に対抗することができる。（そもそも登記できない）
・規約共用部分
本来は専有部分となる部分だが、規約により共用部分とされた部分や付属建物部分。規約共用部分は、その旨の登記をしなければ第三者に対抗できない。
共用部分の共有、持分
共用部分は、原則として区分所有者が全員で共有します。また、持分は、専有部分の床面積（壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積）の割合で決まります。
規約で別段の定めをすることもできます。
共用部分の費用負担
共用部分に関する費用は、規約に別段の定めがない限り、区分所有者がその持分に応じて負担します。
共用部分の管理・変更行為等
共用部分について、管理行為や変更行為等を行うには、原則として、集会の決議が必要です。
保存行為
各区分所有者が単独でおこなうことができる。
規約によって別段の定めができるか：できる
特別の影響を受ける者の承諾は：不要
管理行為
区分所有者及び議決権の各過半数の集会決議で決める。
規約によって別段の定めができるか：できる
特別の影響を受ける者の承諾は：必要
変更行為：軽微な変更
形状または効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更行為。
区分所有者および議決権の各過半数の集会決議で決める
規約によって別段の定めができるか：できる
特別の影響を受ける者の承諾は：必要
変更行為：重大な変更
形状または効用の著しい変更を伴う共用部分の変更行為
区分所有者および議決権の各4分の3以上の集会決議で決める
規約によって別段の定めができるか：区分所有者の定数は、規約で過半数まで減らすことができる。
特別の影響を受ける者の承諾は：必要
【敷地利用権】
マンションを所有するには、その下にある敷地を利用する権利が必要です。この権利を敷地利用権といいます。
区分所有者は、原則として専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することはできません（例外的に、規約に別段の定めがある場合には、専有部分と分離して処分することができます）。
【管理】
管理組合
管理組合は、マンションの管理をするための団体のことをいいます。マンションを買うと、区分所有者はなんら手続を経ることなく管理組合の構成員となります。区分所有者は管理組合の構成員となりますが、賃借人（マンションを借りている人）は管理組合の構成員とはなりません。
管理者
マンションの管理は管理組合によって行われますが、必要があれば（規約に別段の定めがない限り）、集会の決議によって管理者を置くことができます。
・管理者の選任・解任は、原則として、区分所有者および議決権の各過半数による決議によって行う。ただし、規約に別段の定めがあれば、それに従う
・区分所有者以外の者を管理者に選任することもできる（個人も法人も可）
管理組合法人
管理組合は一定の要件を満たすと、法人となることができます。
①区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会決議で、法人となる旨、その名称、事務所を定めること
②主たる事務所の所在地で設立登記をすること
なお、管理組合法人には、必ず理事（業務を執行する人）および監事（理事の業務を管理する人）を置かなければなりません。
【規約】
規約とは
規約とは、区分所有者が決めたマンションの利用・管理に関するルールをいいます。
規約の設定・変更・廃止
規約の設定・変更・廃止には、区分所有者および議決権の各4分の3以上の集会による決議が必要です。
なお、規約の設定・変更・廃止によって、特別の影響を受ける者がいる場合には、この者の承諾を得なければなりません。
規約は、原則として区分所有者がマンション購入後に設定するものですが、最初に専有部分の全部を所有する者（分譲会社など）は、公正証書によって、あらかじめ一定の項目について規約を設定することができます。
（一定の事項とは、①規約共用部分の定め②規約敷地の定め③専有部分と敷地利用権の分離処分を可能にする定め④専有部分にかかる敷地利用権の割合の定め）
・規約は書面または電磁的記録によって作成しなければならない
規約の保管・閲覧
規約の保管
・規約は管理者がいるときは、管理者が保管する。管理者がいないときは、建物を使用している区分者またはその代理者で、規約または集会の決議で定める者が保管する。
・規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない
規約の閲覧
・規約を保管する者は、利害関係人からの閲覧請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、閲覧を拒むことはできない。（正当な理由なく拒んだ場合は20万円以下の過料）
【集会】
集会の招集
集会の招集
♦管理者がいるとき
①管理者は少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない
管理者が集会を招集しない場合は、、、
②区分所有者の5分の1以上で、議決権の5分の1以上を有する者は、管理者に対して、会議の目的たる事項を示して集会の招集を請求することができる。
♦管理者がいないとき
区分所有者の5分の1以上で、議決権の5分の1以上を有する者は、集会を招集することができる
招集通知
・集会の招集通知は、少なくとも会日の1週間前に、会議の目的である事項を示して、各区分所有者に発しなければならない
・建替え決議が会議の目的である場合は、少なくとも会日の2か月前に招集通知を発しなければならない
招集手続の省略
・区分所有者の全員の同意があれば、招集手続を省略することができる
集会の決議①
集会では、招集通知によって、原則としてあらかじめ通知された事項のみ決議することができます。
決議事項の制限
原則
招集通知によって、あらかじめ通知された事項のみ決議できる
例外
普通決議については、規約で別段の定めがあれば、あらかじめ通知された事項以外も決議できる。
※特別決議、建替え決議については、別段の定めはできない
議決権
・各区分所有者の議決権は、共用部分の持分割合による
・議決権は、書面または代理人によって行使することができる
・専有部分を数人で共有している場合には、議決券を行使すべき者（1人）を定めなければならない
・区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる
集会の議長
原則として管理者または集会を招集した区分所有者の1人が議長となる
書面による決議
区分所有者全員の承諾がある場合には、集会を開催せずに、書面または電磁的方法による決議をすることができる
集会の決議②
集会の決議は、原則として、区分所有者および議決権の各過半数で行います。
例外
①以下の事項については、区分所有者および議決権の各4分の3以上で決定
・規約の設定、変更、廃止
・共用部分の重大な変更
・管理組合法人の設立、解散
・義務違反者に対する専有部分の使用禁止等
・大規模滅失（建物価格の2分の1超の滅失）の復旧 など
※建物価格の2分の1以下の滅失を小規模滅失といい、小規模滅失の復旧については、普通決議で決定（規約に別段の定めがあるときを除く）
②建物の建替え決議については、区分所有者および議決権の各5分の4以上で決定
集会の議事録
集会の議事録は、書面または電磁的方法によって作成し、その保管場所を建物の見やすい場所に掲示しなければなりません。
なお、議事録には議長および集会に出席した区分所有者の2人の署名（議事録が電磁的方法によって作成されているときは、法務省令で定める署名に代わる措置）が必要です。
【規約・集会決議の効力】
規約および集会の決議は、区分所有者の包括承継人（相続人など）、特定承継人（中古マンションの購入者）に対しても効力を生じます。また、占有者（借主など）も規約および集会の決議に従わなければなりません。
以上が、区分所有権についてでした。私自身固定資産を持つことに抵抗があり、一軒家はリスクとしか考えていません。そのため、持ち家をするときには、マンションを購入するのかな？と思っていますが、その時に区分所有権の理解が必要となるため、資格の勉強と一緒に覚えていこうと思います。
では、まったり～！
