こんにちは、だつりょくまんです。前回は、宅地造成等規制法について、書いてきました。
今回は、土地区画整理法について、書いていきたいと思います。一緒に勉強を頑張っていきましょう。
【土地区画整理法の全体像】
土地区画整理法の目的
土地区画整理法は、宅地の形を整えたり、公園等をつくるなどして、整理された街並みをつくるための法律です。
土地区画整理事業とは
土地区画整理事業とは、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善、宅地の利用増進を図るために行われる土地の区画形質の変更、公共施設の新設・変更に関する事業をいいます。
土地区画整理事業は、減歩や換地処分という方法で行われます。
減歩
公共施設の整備等の目的で、土地の所有者から土地の一部を無償で提供してもらうこと
換地処分
土地区画整理事業の工事終了後、従前の宅地に換えて新しい土地（換地）を交付すること
土地区画整理事業の施行者
土地区画整理事業の施行者（土地区画整理事業を施行する者）になれるのは、次の者です。
民間施行
個人施行者：宅地の所有者、借地権者、これらの者の同意を受けた者
※規準（一人施行の場合）または規約（共同施行の場合）と事業計画を定め、その施行について都道府県知事の認可を受けなければならない
土地区画整理組合：宅地の所有者、借地権者が7人以上で共同して設立する組合
区画整理会社：宅地の所有者、借地権者を株主とする株式会社で、一定の要件に該当するもの
※規準と事業計画を定め、その施行について都道府県知事の認可を受けなければならない
公的施行
地方公共団体、国土交通大臣、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社
※土地区画整理事業には、①都市計画事業であるものと、②都市計画事業でないものがある。民間施行の場合都市計画区域内であればどこでも施行可。公的施行の場合、土地区画整理事業について都市計画に定められた施行区域のみ施行可。
土地区画整理組合のポイント
・組合設立の認可にあたって、定款・事業計画（または事業基本方針）について施行地区となる区域内の宅地の所有者、借地権者の各2/3以上の同意が必要。
・施行地区内の宅地の所有者、借地権者は全員、組合員となる（強制加入）
・未登記の借地権者も借地権者に含むが、未登記の借地権者は市町村長に申告しなければ、その権利は存しないものとみなされる
・組合の総会の定足数は組合員の半数以上
・組合が賦課金を徴収する場合は、宅地等の位置や地積等を考慮して定める。
【換地計画】
施行者は、換地処分を行うための換地計画を定めなければなりません。また、施行者が都道府県、国土交通大臣以外であるとき（個人施行者、土地区画整理組合、区画整理会社、市町村、機構等であるとき）には、換地計画について都道府県知事の認可を受けなければなりません。
換地計画で定めるもの
換地
換地は、従前の宅地と条件（位置、地積、環境等）が同じようなものでなければならない＝換地照応の原則
※宅地の所有者の申出または同意があった場合には、換地計画に換地を定めないことができる
清算金
換地に関して（換地を定めない場合も含む）、不均衡が生ずる場合には、金銭により清算→その額を換地計画に定める。換地を定めることによって、損をする人には清算金が交付され、得をする人からは清算金を徴収
保留地
施行者は次の目的のため、保留地を定めることができる。（換地として定めずに、施行者が保有している土地）
民間施行の場合：①土地区画整理事業の施行費用に充てるため②規準、規約、定款で定める目的のため
公的施行の場合：土地区画整理事業の施行費用に充てるため。ただし、施行前の宅地の価額＜施行後の宅地の価額となる場合に限る
施行者（個人施行者を除く）が換地計画を定めようとする場合は、その換地計画を2週間、公衆の縦覧に供しなければなりません。そして、縦覧に供された換地計画について意見がある利害関係者は、縦覧期間内に意見書を提出することができます。
意見書の提出があった場合は、その施行者は、その内容を審査して、意見書の意見を採択すべきと認めるときは、換地計画に必要な修正を加えなければなりません。
【建築行為等の制限】
土地区画整理事業が開始すると、事業が円滑に進むように、その区域内における建築行為等が規制されます。
土地区画整理事業の施行について認可等の公告があった日から換地処分の公告がある日までの期間に、施行地区内において、以下の行為を行おうとする者は、国土交通大臣（国土交通大臣が施行する場合）または都道府県知事（その他の者が施行する場合）の許可が必要（市の区域内において個人施行者、組合・区画整理会社が施行し、または市が施行する土地区画整理事業の場合は、当該市の長）。
①土地の形質の変更
②建築物その他の工作物の新築・改築・増築
③重量が5トンを超える物件の設置・堆積
【仮換地】
仮換地の指定
施行者は、必要がある場合には、換地処分を行う前に仮換地（仮の換地）を指定することができます。
仮換地の指定は、その仮換地の所有者と従前の宅地の所有者に対して、一定の事項（仮換地の位置・地積、仮換地の指定の効力発生日）を通知して行います。
なお、仮換地を指定するさいに必要な手続きは次のとおりです。
仮換地を指定する際に必要な手続
個人施行者：従前の宅地の所有者や仮換地となるべき宅地の所有者等の同意が必要
土地区画整理組合：総会等の同意が必要
区画整理会社：施行地区内の宅地について、所有権を有するすべての者および借地権を有するすべての者の各3分の2以上の同意が必要
公的施行者（地方公共団体等）：土地区画整理審議会の意見を聴く
仮換地が指定された場合の効果
通常の場合
仮換地の指定の効力発生日から換地処分の公告日まで
従前の宅地の所有者等：仮換地について、使用収益することができる（従前の宅地について、使用収益することができない）
※処分（売却、抵当権の設定）は従前の宅地において行う
仮換地の所有者等：当該仮換地について、使用収益することができない。
※当該仮換地の処分（売却、抵当権の設定）はできる
仮換地の使用収益開始日を別に定めた場合
仮換地の使用収益開始日から従前の宅地の所有者等は、仮換地について、使用収益することができる
【換地処分】
換地処分とは
換地処分とは、土地区画整理事業の工事終了後、従前の宅地に代わる新しい土地（換地）を交付することをいいます。
換地処分の時期
原則
換地処分は、換地計画に係る区域の全部について、工事が完了した後に、遅滞なく行う
例外
規準、規約、定款、施行規程に別段の定めがある場合は、工事の完了前でも換地処分を行うことができる
通知・公告
・換地処分は、施行者が関係権利者に対して、換地計画で定められた事項を通知して行う
・換地処分があった場合、都道府県知事は、換地処分があった旨を公告しなければならない
換地処分の効果
都道府県知事等から換地処分の公告があると、換地処分の効果が生じます。換地処分の効果は、公告の日（が終了した時）から生じるものと、公告の日の翌日から生じるものがあります。
①換地計画において定められた換地は、換地処分の公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされる
②換地を定めない従前の宅地に存する権利は、換地処分の公告があった日が終了した時に消滅する
③地役権は、換地処分の公告があった日の翌日以降も従前の宅地上に存する。ただし、事業の施行により行使する利益がなくなった地役権は、換地処分の公告があった日が終了した時に消滅する。
④保留地は換地処分の公告があった日の翌日に施行者が取得する
⑤清算金は、換地処分の公告があった日の翌日に確定する
以上が、土地区画整理法でした。あまり聞きなれない言葉かもしれません。私が住んでいるまちは、以前土地区画整理を行い、道路が広くなった地域があります。過去の地図と見比べると面白いかもしれませんね。
では、まったり～！
