こんにちは、だつりょくまんです。前回は、不動産に関する税金について、書いてきました。
今回は、不動産鑑定評価基準について、書いていきたいと思います。一緒に勉強を頑張っていきましょう。
【不動産鑑定評価基準とは】
不動産鑑定評価基準とは、不動産の適正な鑑定評価を行うために用いる指針をいいます。
【不動産の鑑定評価によって求める価格】
不動産の鑑定評価によって求める価格は、原則として正常価格ですが、それ以外の価格を求める場合もあります。
正常価格
市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格。
限定価格
市場性を有する不動産について、市場が相対的に限定される場合の価格
特定価格
市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格
特殊価格
市場性を有しない不動産について、利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格
なお、不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されます（最有効使用の原則）
【不動産の鑑定評価方式】
不動産の鑑定評価方式には、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つがあります。鑑定評価の手法の適用にあたっては、地域分析および個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の手法を適用すべき（それが困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めるべき）とされています。
原価法
価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、それに減価修正を加えて対象不動産の試算価格（積算価格）を求める方法
・対象不動産が建物または建物＆その敷地の場合で、再調達原価の把握、減価修正が適正にできるときに有効
・減価修正を行う場合の減価額を求める方法には、耐用年数にもとづく方法と、観察減価法があり、原則として、この2つを併用する
取引事例比較法
似たような取引事例を参考にして、それに事情補正、時点修正を加えて対象不動産の試算価格（比準価格）を求める方法
・多数の事例を収集することが必要
・取引事例は原則として近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存在する不動産に係るもののうちから選択する。ただし、必要やむを得ない場合には、近隣地域の周辺の地域に存在する不動産に係るもののうちから選択できる
・取引事例は、次の要件をすべて備えていなければならない
①取引事情が正常なものと認められること
②時点修正をすることが可能なものであること
③地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること
収益還元法
対象不動産が将来生み出すであろう純収益（収益－費用）と最終的な売却価格から現在の対象不動産の試算価格（収益価格）を求める方法
・賃貸用不動産または賃貸以外の事業用不動産の価格を求めるときに特に有効
・一般的に市場性のない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものである
・収益価格を求める方法には、直接還元法とDCF法がある
※DCF法：ディスカウント・キャッシュ・フロー法。対象不動産の保有期間中、対象不動産が生み出す（複数年の）純収益と最終的な売却価格を現在価値に割り戻して価格を求める方法
以上が、不動産鑑定評価基準についてでした。不動産を取得したり売却したりする際には、複数の評価方法を参考にして価格を決定しましょう。業者の言い値で売買すると損する可能性がありますゆえ、、、
では、まったり～！
