こんにちは、だつりょくまんです。前回は、不動産の登記と評価について、書いてきました。
今回は、不動産の取引について、書いていきたいと思います。一緒に勉強を頑張っていきましょう！
【宅地建物取引業】
土地や建物の売買、交換、貸借の媒介（仲介）や代理を行う業務を宅地建物取引業（宅建業）といい、これを業として行う者を宅地建物取引業者といいます。
宅地建物取引業を行う場合は、国土交通大臣、または都道府県知事から免許を受ける必要があります。
また、宅地建物取引業者名簿が、国土交通省および都道府県に設置されていて閲覧が可能となっています。
なお、自分が所有する建物を人に貸す場合は、宅地建物取引業者の免許を取得する必要はありません。
宅地建物取引業者は、事務所従業員5人に対して1人、専任の宅地建物取引士を置くことが義務付けられています。次の業務は、宅地建物取引士の独占業務です。
・借主や買主への重要事項の説明
・重要事項説明書への記名押印
・契約書面への記名押印
【媒介契約】
宅地建物取引業者は、宅地・建物の売買または交換の媒介の契約を締結したとき、遅滞なく媒介契約書を作成、記名押印して、依頼者にこれを交付しなければなりません。一方、媒介の契約を締結したとき、買主には宅地建物取引業者への仲介手数料の支払いが生じます。
※取引態様が「売主」⇒不動産業者自身が売主なので仲介手数料は不要。取引態様が「媒介」売主は別なので不動産業者に仲介手数料を支払う。
媒介契約には、次の3つの種類があります。
一般媒介契約
依頼方法：依頼者は複数の業者に依頼できる。自己発見（自分で取引相手を見つけること）ができる
契約有効期間：自由
依頼者への報告義務：なし
専任媒介契約
依頼方法：依頼者は複数の業者に依頼できない。自己発見ができる
契約有効期間：3か月
依頼者への報告義務：2週間に1回以上
専属専任媒介契約
依頼方法：依頼者は複数の業者に依頼できない。自己発見はできない
契約有効期間：3か月
依頼者への報告義務：1週間に1回以上
【宅地建物取引業者の報酬限度額】
宅地建物取引業者が不動産の売買・交換・賃貸の媒介代理を行った場合は、各取引に応じた報酬限度額が宅地建物取引業法で定められています。売買・交換を媒介する場合の報酬限度額は、次のとおりです。
報酬限度額（売買・交換の媒介を行った場合）
売買代金：200万円以下＝報酬限度額（消費税抜き）：売買代金×5％
売買代金：200万円超400万円以下＝報酬限度額（消費税抜き）：売買代金×4％+2万円
売買代金：400万円＝報酬限度額（消費税抜き）：売買代金×3％+6万円
賃貸借を媒介する場合、貸主・借主双方から受け取ることが出来る仲介手数料の合計額の上限は、賃料の1か月分+消費税までです。
【手付金】
手付金とは、契約の成立を確認するために、買主から売主に支払われるお金のことで、通常は解約手付（契約を解除できるようにしておくための手付金）として扱われます。
※宅地建物取引業者は、自らが売主となる不動産の売買契約で取引相手が宅地建物取引業者でない場合、代金の額の2割（10分の2）を超える額の手付金を受領することはできない。
※解約手付が交付されると、相手方が契約の履行に着手するまで（売主の物件引渡し、買主の代金支払いまで）は、買主は交付した手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を支払うことで、契約の解除ができる。
【危険負担】
売買契約後から建物の引渡しまでの間に対象の建物が双方の過失なく毀損や滅失（火災や地震などによる建物の崩壊や消滅）によって引渡しができなくなった場合（履行不能になった場合）の損害を売主、買主のどちらかが負担するかという問題を危険負担といいます。
民法では、この危険負担は売主にあるとされています。もし建物の引渡しがされない場合、買主は債務の履行（売主への代金支払）を拒絶及び契約解除をすることが出来ます。
【契約不適合責任】
売買の対象物である不動産が、種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき、買主は売主に対し、追完の請求、代金減額の請求、損害賠償の請求、契約の解除を行うことができます。これを売主の契約不適合責任といいます。
買主が売主に対して、契約不適合責任を追及するには、不適合を知った時から1年の間に売主に不適合を通知する必要があります。なお、買主が自らの権利を行使できることを知った時から5年を経過した時、または権利を行使できる時から10年を経過した時には時効となります。
【借地権】
土地や建物の賃貸借契約については、借地借家法で定められています。
借地権は、他人の土地を借りて使用する権利のことで、普通借地権（普通借地契約）と定期借地権（定期借地契約）があります。
借地権者（借主）は、借地権の登記がなくても、自分名義の建物を所有していれば第三者に対抗することができます。
普通借地権は、従来からある借地権で、貸主側に正当な理由がない場合、借主が望めば契約が更新されるものです。普通借地権の契約存続期間は30年です（ただし、地主と借地人の合意により、存続期間が30年を超える契約も可能）。
定期借地権は、定められた期間で契約が終了し、土地が貸主に返還されて契約更新がない借地権のことです。定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があります。
一般定期借地権
契約の締結：書面（公正証書でなくても可）で契約
契約存続期間：50年以上
利用目的：制限なし
契約終了時：契約終了時に、原則更地にして返却
事業用定期借地権
契約の締結：公正証書での契約が必要
契約存続期間：10年以上50年未満
利用目的：事業用の建物（居住用建物は不可）
契約終了時：原則更地にして返却
建物譲渡特約付借地権
契約の締結：口頭・書面どちらでも契約できる
契約存続期間：30年以上
利用目的：制限なし
契約終了時：建物付で土地を返却
【借家権】
借家権とは、借地借家法で定められた、他人の建物を借りて使用する権利をいいます。借家権には、普通借家権（普通借家契約）と定期借家権（定期借家契約）があります。
普通借家契約では、貸主（大家）の同意を得て、畳や建具、エアコンなどの造作を取り付けることができます。その場合、借主は、特約がない限り、契約満了時に、貸主にその造作を時価で買い取るよう請求ができます。これを造作買取請求権
普通借家契約（建物賃貸借契約）
契約の締結：口頭・書面どちらでも契約できる
存続期間：1年以上。1年未満の契約は「期間の定めがない賃貸借」とみなされる
更新：自動更新
解約の条件：貸主が解約する場合は、期間満了の6か月前までに正当な事由をもって借主に通知しなければならない
定期借家契約（定期建物賃貸借契約）
契約の締結：書面（公正証書でなくても可）で契約
存続期間：制限なし。1年未満の契約でも契約期間と認められる。
更新：更新なし（再契約はできる）
解約の条件：契約期間が1年以上の場合、貸主から借主へ期間満了の1年前から6か月前までに「契約の修了」を通知しなければならない
※貸主は、借主に対し、定期建物賃貸借契約であること（契約の更新がない旨の定め）を記載した書面を交付して説明しなければならない。貸主がこの説明をしなかったときは「契約の更新がない旨の定め」が無効となる。
以上が、不動産の取引についてでした。宅建士の需要が高まっている理由がようやくわかりました。また契約にはたくさんの種類が存在することなども学びました。個人として学ぶべきは、宅地建物取引業を取っている業者を契約をして、報酬限度額の制度をしっかりと把握して契約する必要があること。これらを忘れなければある程度だまされる可能性は低いと思います。
では、まったり～！
