こんにちは、だつりょくまんです。前回は、所得税の申告と納付について、書いてきました。
今回は、不動産の登記と評価について、書いていきたいと思います。一緒に勉強を頑張っていきましょう！
【不動産登記記録（登記簿）】
不動産とは、土地や建物のことです。不動産の所在、所在者の住所・氏名などを帳簿に記載して公開し、権利関係などが誰にでもわかるようにする手続きを不動産登記、この帳簿を不動産登記記録（登記簿）といいます。不動産登記記録は、一筆の土地・一個の建物ごとに作成されます。
不動産登記記録は、法務局（登記所）で登記記録事項証明書の交付申請をすれば、誰でも記載事項を確認できます。また、インターネットでオンライン請求をして郵送（または窓口交付）してもらうこともできます。
なお、法務局では公図の写しを取得して土地の位置、隣地との関係等について確認することもできます。ただし、公図は、形状や面積が正確ではない場合があるので、精査する場合は、同じく登記所で地積測量図の写しも取得しておくことが望ましいといえます。
※一筆：「筆（ひつ）」は土地登記上で土地を数える単位。
※公図：登記所にある「地図に準ずる図面」。距離、角度、面積など、定量的な精度については低いとされている。
※地積測量図：土地の地積（面積）を法的に確定した図面。登記所で誰でも閲覧および写しの交付を請求できる。
【表題部と権利部】
不動産登記記録は、表題部と権利部（甲区・乙区）から構成されています。
表題部
表示（物理的状況）に関する事項
・土地の所在、地番、地目、地積（土地の面積）
・建物の所在、家屋番号、構造、床面積
権利部
権利に関する事項
甲区
所有権に関する事項を記載。所有権の保存・移転・仮登記・差押え
乙区
所有権以外の権利に関する事項を記載。抵当権、賃借権、借地権、地上権
※表題部記載の土地の所在や地番は、住居表示とは必ずしも一致していない。
※用途地域・防火規制など、建物の「建築規制」は登記事項証明書ではなく、都市計画図に掲載されている。
※マンションの専有部分の床面積は、登記記録では壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積（内法面積）で記録されているため、壁芯面積で表示される広告などの床面積よりも狭い。
【不動産登記の効力】
正しい権利を持つ者が不動産登記をしておけば、第三者に対して対抗できます。先に代金を支払うより、先に登記をした方が自分の所有権を主張できるわけです。
ただし、不動産登記には公信力がないため、登記記録を正しいものと信用して取引を行い、その登記記録の内容が真実と異なっていた場合には保護されません。例えば、登記事項証明書に記載されている所有権者と売買取引を行い、後にその者は真の所有者でないことが分かった場合、その不動産の所有権を取得できるとは限らないわけです。
※物権変動（所有権移転）はしているが、手続き上の要件が整わない場合、仮登記をしておけば、その後に行う本登記の順位を保全できる。ただし、第三者に対抗することはできない。
※登記の公信力：登記上の表示を信頼して不動産の取引をした者は、たとえ登記名義人が真実の権利者でないような場合でも、一定の要件のもとでその権利を取得することが認められること。
【不動産の公的な価格】
土地の価格には、実際に売買される取引価格（実勢価格）のほかに、公的な機関が発表する価格があります。
公的機関が発表する土地の価格
公示価格
内容：土地取引の指標となる1㎡当たりの価格
決定機関：国土交通省
基準日：毎年1月1日
発表時期：3月中旬～下旬
価格水準：100％
基準値価格（標準価格）
内容：都道府県知事が公表する基準値の標準価格
決定機関：都道府県
基準日：毎年7月1日
発表時期：9月上旬～中旬
価格水準：100％
相続税評価額（路線価）
決定機関：国税庁
基準日：毎年1月1日
発表時期：7月上旬
価格水準：80％
固定資産税評価額
内容：固定資産税や不動産取得税などの計算のもととなる評価額
決定機関：市町村（東京23区は東京都）
基準日：基準年度の前年の1月1日を基準に3年ごとに評価替え
発表時期：4月上旬
価格水準：70％
※価格水準は、公示価格を100％としたときの水準。
【不動産の鑑定評価の方法】
不動産の取引価格は、公的な価格を目安に決定されます。その際、その取引価格が適正かどうかの判定は、専門家である不動産鑑定士が行います。これを鑑定評価といい、次の方法があります。
3つの鑑定評価方法
原価法
対象不動産の再調達原価（現時点で買い直す場合の価格）を試算し、減価修正（経年劣化等で価格が下がった分を減額）して不動産価格を計算する方法
※再調達原価：対象不動産を再調達（もう一度建築・造成）することを想定した場合に必要とされる適正な原価の総額。
取引事例比較法
市場で現実に発生した類似の不動産取引を参考に、修正、補正を加えて価格を計算する方法
収益還元法
家賃、売却価格など、対象不動産が将来生み出すであろう純収益（収益ー費用）を基準に価格を求める方法
以上が、不動産の登記と評価についてでした。不動産を売買する時は公表されている公的な価格や近所の方の取引事例を参考に価格を決定しましょう。また、売買をした際は、速やかに不動産登記をすることで、自分が持っているという証明を行いましょう。条件がそろわないときは、仮登記等をして確実に本登記まで進むようにしましょう。よく登記をせずに代替わりをしたために、わからなくなった方もいらっしゃいます。あいまいにすることだけは避けましょう。登記を自分で出来ない場合は司法書士等専門家に頼むようにしましょう！
では、まったり～！
