【お金の話】不動産の譲渡・賃貸にかかる税金 FP3級試験勉強 資格取得に向けて勉強中。

　こんにちは、だつりょくまんです。前回は、不動産の取得と保有にかかる税金について、書いてきました。

　今回は、不動産の譲渡・賃貸にかかる税金について、書いていきたいと思います。一緒に勉強を頑張っていきましょう！

【不動産の譲渡所得】

　土地や建物を譲渡（売却）することで生じた所得を譲渡所得（譲渡益）といい、所得税・住民税が課せられます。譲渡所得は、他の所得と区別して計算する分離課税です。

譲渡所得金額の算出式

譲渡所得金額（譲渡益）＝総収入金額ー（取得費+譲渡費用）

総収入金額：売却時の譲渡価額の合計額

取得費：売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料、設備費等の合計額から、減価償却費相当額を差し引いた金額。また、購入、贈与、相続したときに納めた登録免許税、不動産取得税、印紙税等も含まれる。

※取得の日以後譲渡の日までに納付した固定資産税は取得税に含まれない！

概算取得税：買い入れた時期が古いなどのため、取得費が不明の場合には、取得費の額を譲渡価額の5％相当額にできる。また、実際の取得費が譲渡価額の5％相当額を下回る場合も5％相当額にできる。

譲渡費用：仲介手数料、売主負担の印紙税、建物の取壊し費用、立退料等、売るために直接かかった費用。

譲渡所得の税率

譲渡所得税額＝譲渡所得金額×税率（長期なら20.315％、短期なら39.63％）

長期譲渡所得

　譲渡した年の1月1日現在において所有期間が5年を超えるもの。税率20.315％

※所得税15％+復興特別所得税0.315％+住民税5％＝20.315％

短期譲渡所得

　譲渡した年の1月1日現在において所有期間が5年以内であるもの。税率39.63％

※所得税30％+復興特別所得税0.63％+住民税9％＝39.63％

【居住用財産の譲渡所得の特別控除】

　居住用財産（マイホームの家屋、敷地）を譲渡した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

課税譲渡所得＝課税所得金額（譲渡益）ー3,000万円（特別控除）

※特別関係者（配偶者、父母、子、生計を一にする親族等）への譲渡では利用できない。→妻や子に居住用財産を売却しても控除は受けられない。

※住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに譲渡すること。

※前年・前々年に同じ特例を受けていると利用できない。

※所有期間は短期でも長期でも利用できる。（所有期間は関係ない。）

※この特例によって、譲渡所得が0円になる場合も、確定申告が必要。

※譲渡した年の譲渡者の合計所得金額など、所得に関する制限はない。

【居住用財産の軽減税率の特例】

　所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合、「居住用財産の譲渡所得の特別控除」後の金額のうち、6,000万円以下の部分に、14.21％の軽減税率が適用されます。これを「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」といいます。6,000万円を超える部分は、税率20.315％です。

軽減税率の特例

課税所得税額＝課税長期譲渡所得金額×税率

課税長期譲渡所得金額6,000万円以下の部分

所得税：10.21％、住民税：4％

課税長期譲渡所得金額6,000万円を超える部分

所得税：15.315％、住民税：5％

※復興特別所得税を含めた税率

【特定居住用財産の買換えの特例】

　所有期間が10年を超える居住用財産を買い換えた場合、譲渡益に対する税金を将来に繰り延べることができます。「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」

　買換え資産の取得価額に対応する部分について、譲渡益の100％相当分の課税を繰り延べることができる。

買換えの特例の要件

・所有期間が10年超、居住期間合計が10以上の居住用財産の譲渡。

・譲渡資産の対価の額（旧宅の売却額）が1億円以下であること。

・買換え資産について、個人が居住の用に供する部分の床面積が50㎡以上、敷地の面積が500㎡以下であること。

【空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例】

　被相続人の居住用財産（家屋または取壊し後の土地）を相続して譲渡した場合、譲渡益から最高3,000万円を控除できる制度です。相続開始日から3年目の年の12月31日まで、譲渡価額1億円以下の譲渡に適用されます。

※2023年12月31日までに譲渡した場合に適用される。

【損益通算・繰越控除の特例】

　所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡して、新たに住宅ローンを利用した居住用財産に買い換えて損失が出たとき、その損失は他の所得と損益通算できます。また、その年に控除しきれない場合は、翌年以降3年間にわたって繰越控除できます。これを「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

　また、買換えの場合でなくても、住宅ローンが残っていて所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡して、その譲渡価額で住宅ローン残債を返済しきれない場合には、住宅ローン残高から譲渡価額を控除した額を限度として譲渡損失を他の所得と損益通算できます。また、その年に控除しきれない場合は、翌年3年間にわたって繰越控除できます。これを「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

　なお、どちらの特例も繰越控除の適用を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であることが要件です。

※譲渡した年の1月1日現在における所有期間が5年。なお、損益通算・繰越控除の特例は2023年12月31日までの取引について適用。

【不動産所得にかかる税金】

　不動産の貸付けによる不動産所得には、所得税が課せられます。不動産所得の金額は、その年中の不動産所得に係る総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。

不動産所得＝総収入金額ー必要経費

　総収入金額には、賃貸料のほか、敷地や保証金等のうち、賃借人に返還しなくてもよい分の金額が含まれます。

【損益通算できる不動産所得の損失】

　不動産所得に損失（赤字）が出たときは、他の所得の金額（黒字）と損益通算（差引計算）を行うことになっています。ただし、不動産所得の金額の損失のうち、次に掲げる損失の金額は、損益通算の対象となりません。

1、別荘等のように主として趣味、娯楽、保養または鑑賞の目的で所有する不動産の貸付けに係るもの

2、不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した土地等を取得するために要した負債（借金）の利子に相当する部分の金額

※建物を取得するために要した負債（借金）の利子は、損益通算できる。

【借地権にかかる税金】

　土地に借地権を設定し、対価として受け取った権利金などの一時金は、原則として不動産所得となります。ただし、その土地の価額の2分の1を超える権利金は、土地の一部分を譲渡したものと判断されて譲渡所得となります。

　以上が、不動産の譲渡・賃貸にかかる税金についてでした。不動産の譲渡等に関してももちろん税金がかかります。しかし、軽減税率や特別控除などもあるため、しっかりと勉強をしたうえで、行いましょう。税金は難しい上、日ごろ不動産はあまりなじみがないためより難しく感じます。地道に頑張りましょう。

　では、まったり～！