こんにちは、だつりょくまんです。前回は、不動産の譲渡・賃貸にかかる税金について、書いてきました。
今回は、不動産の有効活用について、書いていきたいと思います。一緒に勉強を頑張りましょう！
【土地活用の形態】
土地活用の形態には、次のようなものがあり、それぞれメリットとデメリットがあります。
アパート・マンション
駅からの距離など、立地条件に大きく左右される。
メリット：長期的な安定収入が期待できる。専門性を必要としない。
デメリット：空き室リスクがある。管理コストがかかる。
オフィスビル
法人が対象。景気の変動に大きく左右される。
メリット：賃貸のアパート、マンションよりも収益性が高い。
デメリット：初期費用がかかる。
駐車場
青空駐車場・立体駐車場、月極・時間貸しの選択しがある。
メリット：借地権など、法的なトラブルが起きにくい。
デメリット：固定資産税の減税措置がない。相続税評価額が高い。
ローサイド店舗
駅からの距離、人通りなど、立地条件に大きく左右される。
メリット：立地がよければ、高い収益性が期待できる。
デメリット：広い敷地を必要とする。途中退去のリスクがある。
【土地活用の事業方式】
等価交換方式
土地所有者が土地を、デベロッパーが建設費等の事業費を拠出し、完成後の建物の床面積をそれぞれの拠出割合に応じて配分する。
メリット：建築資金などが必要なく、安定した収入が得られる。
デメリット：土地をデベロッパーと共有しなくてはならない。
事業受託方式
事業計画、建設、管理運営までを業者（デベロッパー）に任せる。
メリット：業者の豊富な事業ノウハウの提供を受けられる。
デメリット：事業報酬を支払わなくてはならない。
土地信託方式
信託銀行に土地の管理・運営を任せ、その配当を受け取る。
メリット：資金調達を始め、事業の一切を信託銀行に任せられる。
デメリット：配当は保証されず、運用実績により変動がある。
定期借地権方式
一定期間、土地を借地人に賃貸して、地代を受け取る。
メリット：資金の負担がない。
デメリット：一般的に建物の賃貸収入より少ない。
自己建設方式
土地・建物を自分で所有し、企画・資金調達・管理運営まですべて自分で行う。
メリット：土地所有者が収益のすべてを受け取ることができる。
デメリット：建設・管理などの一切を自分で行わなければならない。
建設協力金方式
土地所有者が建物を建設するが、建設資金の全部及び一部には、その建物に入居予定のテナント等から預かった保証金や建設協力金を充てる。
メリット：建設資金のための借入れが不要で、金利もかからない。テナントが中途解約した場合、保証金の返済義務がなくなる。
デメリット：契約更新は可能だが、更新されずに契約期間満了により退去する際、テナント側には建物の撤去や更地での返還の必要はない。そのため、撤退後の使途が限定されやすい。
※デベロッパー：宅地造成、マンション分譲、開発事業などを行う企業。
【不動産投資の採算性】
不動産投資をする際、採算がとれるかどうかを判断する指標として、利回り（投資金額に対する「利子も含めた年間収益」の割合）や内部収益率（IRR法）があります。
採算性を評価する指標
単純利回り（表面利回り）
年間の賃料収入を投資額（物件購入価格）で割った数字（割合）で表す。グロス利回りともいう。
単純利回り（％）＝年間賃料収入÷投資額×100
純利回り（実質利回り）
純収益（年間賃料収入から、手数料や税金など諸経費を引いたもの）を、投資額で割った数字で表す。このため、単純利回りよりもより現実的な数字が得られる。NOI利回り、ネット利回り、キャップレートともいう。
純利回り（％）＝純収益（年間賃料収入ー諸経費）÷投資額×100
内部収益率（IRR法）
不動産投資の採算性（収益性）の評価に用いられる。不動産投資から得られる純収益の現在価値の総和が、投資額と等しくなる場合の割引率のこと。内部収益率が大きければ、投資価値が高いと判断される。
以上が、不動産の有効活用についてでした。相続などで不動産を持っているものの、有効活用できていない方は、参考にしてみてはと思います。都心部に持っている方は利用したいとの申し出が多いと思います。そこら辺のニーズにこたえられる形で投資することができれば、収益性も高いと思います。私は不動産がないため、傍観しておきます。
では、まったり～！
