こんにちは、だつりょくまんです。前回は、借地借家法（借地）について、書いてきました。
今回は、借地借家法（借家）について、書いていきたいと思います。一緒に勉強を頑張っていきましょう。
- 【借地借家法（借地）の適用範囲】
- 【借家契約の存続期間】
- 【契約の更新と解約】
- 【造作買取請求権】
- 【建物賃借権（借家権）の対抗力】
- 【家賃の増減額請求権】
- 【建物賃借権の譲渡・借家の転貸】
- 【定期建物賃貸借（定期借家権）等】
- 【民法と借地借家法の比較】
【借地借家法（借地）の適用範囲】
建物の賃貸借に関しては、借地借家法が適用されます。ただし、一時使用のために建物を賃貸借した場合には、借地借家法は適用されません。
【借家契約の存続期間】
民法上の賃貸借の存続期間は最長50年でしたが、借地借家法における借家契約の存続期間には最長期間の制限がありません。
なお、期間を1年未満とする建物の賃貸借においては、期間の定めのない賃貸借とみなされます。
【契約の更新と解約】
期間の定めがある場合
期間の定めがある場合、期間満了の1年前から6か月前までの間に、相手方に対し、更新をしない旨の通知をしなかったときには、従前の契約と同一の条件（ただし、期間についてはさだめがないものとなる）で契約を更新したものとみなされます。
なお、賃貸人から上記の通知をする場合には、正当事由が必要です。また、賃貸人が正当事由をもって更新をしない旨の通知をした場合でも、期間が満了したあとに賃借人がその建物の使用を継続しているときは、賃貸人が遅滞なく異議を述べないと、従前の契約と同一の条件（ただし、期間については定めがないものとなる）で契約を更新したものとみなされます。
期間の定めがない場合
期間の定めがない場合、解約の申入れをすると契約が終了します。賃借人から解約を申し入れる場合には、正当事由は不要で、解約の申入日から3か月経過後に賃貸借が終了します。
一方、賃貸人から解約を申し入れる場合には、正当事由が必要で、解約の申入日から6か月経過後に賃貸借が終了します。
正当事由の判断
賃貸人からの解約の申入れで必要な正当事由は、以下の内容を考慮して判断されます。
①賃貸人および賃借人（転借人を含む）が建物の使用を必要とする事情
②建物の賃貸借に関する従前の経過
③建物の利用状況、建物の現況
④建物の賃貸人が明渡しと引換えに財産上の給付（明渡料の給付）の申出をした場合のその申出
【造作買取請求権】
借地借家法では、建物の賃貸人の同意を得て取り付けた造作（畳やエアコンなど）がある場合、賃借人は契約の終了時に賃貸人に対して、造作を時価で買い取ることを請求できます。
ただし、造作買取請求権を認めない旨の特約は有効に定めることができます。
【建物賃借権（借家権）の対抗力】
民法上、建物の賃借人が、第三者に建物賃借権（借家権）を対抗するためには、建物賃借権の登記が必要ですが、借地借家法では、建物賃借権の登記がない場合でも、建物の引渡しがあった場合には、建物賃借権を第三者い対抗することができるとしています。
【家賃の増減額請求権】
借家の家賃（借賃）が、近隣の建物の家賃と比較して不相当となった場合等は、当事者（賃貸人、賃借人のいずれも）は、将来に向かって家賃の増額または減額を請求することができます。
なお、一定の期間、家賃を増額しない旨の特約がある場合には、その期間内については増額請求をすることができません。
家賃の増額について協議が調わないとき
①賃借人は、増額の裁判が確定するまで、自己が相当と認める家賃を支払えばよい
②増額の裁判が確定した場合は、支払済みの金額に不足があれば、不足額に年1割の支払期後利息を付して支払う
家賃の減額について協議が調わないとき
①賃貸人は、減額の確定するまで、自己が相当と認める家賃の支払いを請求できる
②減額の裁判が確定した場合は、受取済みの金額に超過があれば、超過額に年1割の受領時からの利息を付して返還する
【建物賃借権の譲渡・借家の転貸】
建物賃借権の譲渡、借家の転貸をする場合
建物の賃借人が建物賃借権を譲渡したり、借家を転貸する場合には、賃貸人の承諾が必要です（民法の規定どおり）。
賃貸人の承諾がなく、建物賃借権の譲渡等が行われた場合には、賃貸人は賃貸借契約を解除することができます。
建物の賃借権が終了した場合の転貸借
建物が転貸借されている場合（賃借人が又貸しした場合）で、建物の賃貸借が終了したときの転貸借関係は、次のようになります。
1⃣期間の満了または解約申入れによる終了
賃貸借が、期間の満了または解約申入れによって終了した場合、賃貸人は転借人にその旨を通知しなければ、その終了を転借人に対抗できません。
なお、通知をした場合、通知がされた日から6か月経過後に転貸借が終了します。
2⃣債務不履行による解除
賃貸借が、賃借人の債務不履行（賃料を支払わなかったなど）により解除された場合、原則として、賃貸人が転借人に対して建物の明渡しを請求した時に転貸借も終了します。
この場合、賃貸人は転借人に対して通知等をして、賃料を支払う機械を与える必要はありません。
3⃣合意による解除
賃貸借が、賃貸人と賃借人の合意によって解除された場合でも、原則として転貸借は終了しません。
借地上の建物の貸借人の保護
借地権者が借地上に建物を建てたあと、その建物を転借人に賃貸したとします。
この場合において、借地権の存続期間が満了すると、転借人は建物を明け渡さなければなりません。しかし、転借人がそのことを知らなかった場合に、転借人に対して期間が満了したから直ちにでていけというのは、転借人にとって酷です。
そこで、借地借家法では以下の規定を設けて、借地上の建物の賃借人を保護しています。
借地上の建物の賃借人が、借地権の存続期間が満了することを、その1年前までに知らなかったときは、裁判所は、建物の賃借人の請求により、当該建物の賃借人がそのことを知った日から1年を超えない範囲内において、土地の明渡しに相当の期限を許与することができる
【定期建物賃貸借（定期借家権）等】
定期建物賃貸借（定期借家権）
期間の定めがある建物の賃貸借を行う場合、書面または電磁的記録によって契約をするときに限って、契約の更新がないこととすることができます。
定期借家権のポイントは次のとおりです。
①公正証書などの書面または契約の内容を記録した電磁的記録によって契約することが必要
②建物の賃貸人は、定期建物賃貸借の契約締結前に、賃借人に対して、契約の更新がなく、期間満了で終了する旨を記載した書面を交付し、説明しなければならない。
※書面の交付に代えて、賃借人の承諾を得て、書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供することができる。
③期間が1年以上の場合、期間満了の1年前から6か月までの間に賃借人に対して、期間満了による賃貸借の終了の通知をしなければならない。
※通知期間経過後に、賃貸人が賃借人に通知をした場合、通知の日から6か月経過後に賃貸借が終了する
④床面積が200㎡未満の居住用建物の賃貸借においては、転勤等やむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となった場合には、賃借人は解約の申入れをすることができる
※この場合、解約の申入れ日から1か月経過後に賃貸借が終了する
⑤家賃の改定に関する特約がある場合、家賃の増減額請求権の規定は適用しない
※家賃の増減額請求を排除したい場合、契約期間中、家賃は増減変更しないという特約をつければ、家賃の増減額請求ができなくなる。
取壊し予定建物の賃貸借
法令や契約によって、一定期間経過後に建物を取り壊すことが明らかな場合に、その建物の賃貸借をするときは、建物の取壊し時に賃貸借が終了する旨の特約を定めることができます。
この特約は、建物を取り壊すべき事由を記載した書面によって行う必要があります。なお、この特約は、特約の内容及び建物を取り壊すべき事由を記録した電磁的記録によって行うこともできます。
【民法と借地借家法の比較】
存続期間
民法の賃貸借
期間の定めがある場合：最長50年
期間の定めがない場合：解約申入れから土地は1年、建物は3か月経過後に終了
借地借家法（借地）
当初の存続期間：30年以上
最初の更新：20年以上
2回目以降の更新：10年以上
借地借家法（借家）
期間の定めがある場合：最長について制限なし。1年未満は期間の定めのない契約とみなす
期間の定めがない場合：賃貸人から解約申入れ→正当事由必要で、6か月経過後に終了。賃借人から解約申入れ→正当事由不要で3か月経過後に終了
終了
民法の賃貸借
期間の満了等
借地借家法（借地）
期間満了時に借地権設定者が正当事由をもって更新を拒絶した場合
借地借家法（借家）
期間の定めがある場合：期間満了の1年前から6か月前までに更新拒絶をした場合
期間の定めがない場合：賃貸人から解約申入れ→正当事由必要で、6か月経過後に終了。賃借人から解約申入れ→正当事由不要で3か月経過後に終了
更新
民法の賃貸借
①当事者の合意
②期間満了後、賃借人が使用を継続している場合で、賃貸人がこれを知りながら異議を述べなかったときは、同一の条件で更新されたものと推定される
借地借家法（借地）
①合意更新
②請求更新：借地権者が更新を請求した時は、建物がある場合に限り原則として更新したものとみなす
③法定更新：存続期間満了後も借地権者が土地の使用を継続するときは建物がある場合に限り原則として更新したものとみなす
借地借家法（借家）
①合意更新
②法定更新
・期間の定めがある場合：合意更新の通知がないときは、同一の条件で更新したものとみなす。合意更新の通知があった場合でも、賃借人が建物の使用を継続しているときは賃貸人が遅滞なく異議を述べないと更新したものとみなす
・期間の定めがない場合：解約の申入れによって終了したが、賃借人が建物の使用を継続しているときは、賃貸人が遅滞なく異議を述べないと更新したものとみなす
対抗要件
民法の賃貸借
賃借権の登記
借地借家法（借地）
①賃借権の登記
②借地上の建物の登記
借地借家法（借家法）
①賃借権の登記
②建物の引渡し
その他
民法の賃借権
①必要費の規定
②有益費の規定
借地借家法（借地）
①必要費の規定
②有益費の規定
③一定の場合には建物買取請求権が認められる
借地借家法（借家）
①必要費の規定
②有益費の規定
③一定の場合には造作買取請求権が認められる。
以上が、借地借家法（借家）についてでした。借地借家法は民法と異なり、期間などが違います。そのため、期間を間違えて覚えないように気を付けましょう。
では、まったり～！
