こんにちは、だつりょくまんです。前回は、賃借権について、書いてきました。
今回は、借地借家法（借地）について、書いていきたいと思います。一緒に勉強を頑張っていきましょう。
【借地借家法とは】
借地借家法とは、土地や建物を借りる場合に適用される法律です。借地借家法では、民法の賃貸借について、賃借人（借主）が不利になる部分を修正しています。
【借地借家法の適用範囲（借地）】
建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権を借地権といい、借地権については借地借家法が適用されます。
借地権がある人（土地の賃借人）を借地権者、借地権を設定された人（地主）を借地権設定者といいます。
【借地権の存続期間】
当初の存続期間
民法上の賃貸借の存続期間は最長で50年でしたが、借地借家法における借地権の存続期間は30年とされています。契約でこれより短い期間を定めた場合も30年となります。
なお、契約で30年より長い期間を定めた場合には、契約で定めた期間が存続期間となります。
契約の更新
借地契約の更新方法には、合意更新、請求更新、法定更新の3つがあります。なお、請求更新と法定更新は、借地上に建物が存在する場合に限られます。
合意更新
当事者で合意して更新。更新後の期間について、最初の更新：20年以上、2回目以降の更新：10年以上
請求更新
借地権者が更新を請求した時は、建物がある場合に限り、契約を更新したものとみなす（ただし、借地権設定者が正当事由をもって、遅滞なく異議を述べたときには更新されない）。更更新後の期間について、最初の更新：20年以上、2回目以降の更新：10年以上
法定更新
存続期間後も借地権者が土地の使用を継続するときは、建物がある場合に限り、契約を更新したものとみなす（ただし、借地設定者が正当事由をもって、遅滞なく異議を述べたときには更新されない）。更新後の期間について、最初の更新：20年以上、2回目以降の更新：10年以上
【建物買取請求権】
借地権の存続期間が満了した場合で、借地契約の更新がないときは、借地権者は借地権設定者に対して、建物を時価で買い取ることを請求できます。
建物買取請求権は、借地権の存続期間が満了した場合に認められます。したがって、借地権者が地代を支払わなかった等の理由（借地権者の債務不履行）で契約が解除された場合には、借地権者に建物買取請求権は認められません。
【建物の滅失と再築】
借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失してしまった場合、一般的には建物を建て直しますが、残っている借地権の存続期間を超えて存続すべき建物を再築する場合、借地権の存続期間が延長されるかどうかが問題になります。
借地権の存続期間が延長されるかどうかは、建物が滅失した時期と、再築について借地権設定者の承諾があるかどうかによって異なります。
当初の存続期間中に滅失した場合
■残存期間を超えて共存すべき建物の再築について借地権設定者の承諾がある場合は延長する。
承諾日と建物の再築日のうち、いずれか早い日から20年間存続する。
■再築について借地権設定者の承諾がない場合は、延長しない。
（承諾がなくても、借地権の残存期間を超えて存続すべき建物の再築はできるが）借地権の期間は延長しない。
更新後に滅失した場合
■残存期間を超えて存続すべき建物の再築について借地権設定者の承諾がある場合、延長する。
承諾日と建物の再築日のうち、いずれか早い日から20年間存続する。
■再築について借地権設定者の承諾がない場合、再築不可
借地権の残存期間を超えて存続すべき建物の再築はできない。ただし、一定の場合には借地権者は、借地権設定者の承諾に代わる裁判所の許可を申し立てることができ、この許可があれば、再築できる。
※無断で残存期間を超えて存続すべき建物を再築した場合、借地権設定者は地上権消滅請求または土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる（請求・解約の申入れから3か月経過すると借地権は消滅）
※残存期間が20年よりも長い場合や、契約で20年よりも長い期間を定めた場合は、借地権の存続期間はその期間となる。
【借地権の対抗力】
民法上、不動産の賃借人が第三者に対して、不動産の賃借権を対抗するためには登記が必要ですが、借地借家法では、借地上に借地権者が、自己を所有者として登記した建物を所有していれば、（借地権の登記がなくても）第三者に対抗することができるとしています。
※建物が滅失してしまった場合、一定の内容を、その土地の見やすい場所に掲示すれば、滅失日から2年を経過するまでは、借地権の対抗力を維持できる。
【借地上の建物を譲渡等する場合】
借地上の建物を譲渡する場合の土地賃借権の譲渡・転貸
借地権者は借地上の建物自体を第三者に譲渡することは自由にできます。しかし、建物だけ譲渡しても、それに借地権が付いていなければ、意味がありません。そこで、借地上の建物を譲渡する場合には、借地権も譲渡するか、借地を転貸する必要があります。
借地権が地上権の場合には、借地権設定者（地主）の承諾なしに地上権の譲渡や土地の賃貸をすることができますが、借地権が土地賃借権の場合には、借地権の譲渡や借地の転貸をするときに、借地権設定者の承諾が必要になります。
そのため、借地権設定者が承諾しないと、事実上、借地権者は第三者に譲渡できなくなってしまいます。これだと借地権者にとって酷なので、借地借家法では、借地権設定者の承諾に代わる裁判所の許可でもよいとしています。
借地上の建物を第三者が取得した場合の建物買取請求
第三者が、借地権者から借地上の建物を取得した場合で、借地権設定者が土地賃借権の譲渡または借地の転貸を承諾しないときは、第三者は、借地権設定者に対して時価で建物を買い取るべきことを請求できます。
借地上の建物を競売で取得した場合の許可および建物買取請求
第三者が借地上の建物を競売により取得した場合で、その第三者が土地賃借権を取得しても借地権設定者に不利になるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者が承諾しないときは、第三者は裁判所に申し立てることにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を受けることができます。
また、借地権設定者の承諾も裁判所の許可も得られない場合には、第三者は、借地権設定者に対して時価で建物を買い取るべきことを請求することもできます。
【定期借地権等】
（一般）定期借地権
存続期間を50年以上とする借地権を設定する場合には、以下の特約を定めることができます。
①契約の更新がないこと
②建物滅失時における建物の再築による存続期間の延長がないこと
③建物買取請求権がないこと
なお、上記の特約を定める時は、書面（公正証書でなくてもよい）または電磁的記録で行う必要があります。
※普通借地権が賃借人を保護しているのに対し、定期借地権は賃貸人（地主）を保護するためのものです。いつまでも自分の土地を返してもらえないのでは、地主も困ってしまうので、定期借地権では契約の更新がない等の特約をすることができます。
事業用定期借地権
事業用定期借地権は、もっぱら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く）の所有を目的とし、存続期間を10年以上50年未満とする借地権をいいます。このうち、存続期間を10年以上30年未満とする事業用定期借地権には、①契約の更新、②建物の再築による存続期間の延長③建物買取請求権等がありません。また、存続期間を30年以上50年未満とする事業用定期借地権には、①～③がない旨の特約を定めることができます。
事業用定期借地権の設定は、公正証書で行わなければなりません。
建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権とは、借地権を消滅させるため、その設定後30年以上経過した日に、借地上の建物を借地権設定者（地主）に相当の対価で譲渡する旨の特約を定めた借地権をいいます。この特約は書面で行う必要はありません（口頭でも可）。
一時使用目的の借地権
一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、普通借地権に関する規定（存続期間、更新、建物買取請求権、建物の滅失と再築）や定期借地権等の規定は適用されません。
以上が、借地借家法（借地）についてでした。借地借家法では、建物を時価で買い取ることを請求できる権利があります。借主を守るための権利であるため、素人の方にとってはとても助かる制度です。
では、まったり～！
