こんにちは、だつりょくまんです。前回は、連帯債務・保証・連帯債権について、書いてきました。
今回は、賃借権について、書いていきたいと思います。一緒に勉強を頑張っていきましょう。
【賃貸借とは】
賃借権とは、賃料を対価に物の貸し借りをすることをいいます。
【賃貸借の存続期間】
賃貸借の存続期間は50年を超えることができません。50年を超える期間を定めた場合には、50年に短縮されます。また、賃貸借契約は更新することができますが、更新後の期間も50年を超えることはできません。なお、期間の定めのない賃貸借も有効です。
【賃貸借の終了】
期間の定めのある賃貸借の場合
期間の定めのある賃借権は、原則として期間の満了をもって終了します。ただし、期間が満了したあとも賃借人（借主）が賃借物の使用（または収益）を継続している場合で、賃貸人（貸主）がこれを知りながら異論を述べなかったときは、従前の賃貸借契約と同じ条件で更新されたものと推定されます。
期間の定めのない賃貸借の場合
期間の定めのない賃貸借は、当事者はいつでも解約の申入れをすることができます。解約の申入れがあったときは、土地の賃貸借については申入れの日から1年経過後、建物の賃貸借については申入れの日から3か月経過後に終了します。
【民法における賃借権の対抗要件】
民法において、不動産の賃貸借は登記すれば、第三者に対抗することができます。
【賃貸人・賃借人の権利義務】
賃貸人および賃借人の権利義務には、次のようなものがあります。
目的物の修繕
原則として、賃貸人は賃貸物の利用および収益に必要な修繕をする義務を負っています。また、賃借人も一定の場合、修繕をすることができます。
原則
・賃貸人は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負う
・賃貸人が、賃貸物の保存に必要な行為をするときは、賃借人は拒めない
例外
賃借人の責めに帰すべき事由で修繕が必要となったときは、賃貸人はその修繕をする義務を負わない
賃借人による修繕
賃借物の修繕が必要で、かつ、一定の場合は、賃借人は修繕をすることができる
①修繕が必要である旨を通知した、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき
②急迫の事情があるとき
必要費と有益費
1⃣必要費
必要費とは、目的物の現状を維持するために必要な支出をいいます。
賃貸人は、原則として賃貸物の使用および収益に必要な修繕を行う義務を負うため、必要費は賃貸人が支出すべきものですが、賃借人が一時的にその費用を立て替えておくこともあります。
賃貸人が修繕義務を負う場合で賃借人が必要費を支出したときは、賃借人は賃貸人に対して、直ちにその費用の償還を請求することができます（費用償還請求権）。
2⃣有益費
有益費とは、目的物の価値を増加させるための支出をいいます。
賃借人が有益費を支出したときは、賃貸借契約の終了時に、その価値の増加分が残っていれば、賃貸人は賃貸人が支出した金額または賃貸借終了時に残存する価値の増加額のいずれかを選択し、その額を賃借人に償還しなければなりません。
原状回復義務
賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷（通常の使用によるものおよび経年劣化を除く）がある場合、賃貸借が終了したときに、その損傷につき原状回復義務を負います。
ただし、賃借人の責めに帰することができない事由によるもののときは、現状回復義務はありません。
賃料の減額等
賃借物の一部が、賃借人の責めに帰することができない事由によって滅失等により使用および収益できなくなった場合、賃料は、その滅失等の割合に応じて減額されます。
また、一部が滅失等によって使用及び収益することができなくなった場合、残存する部分のみでは賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は契約の解除をすることができます。
不動産の賃借人による妨害の停止の請求等
不動産の賃借人は、民法等による賃借権の対抗要件を備えた場合、次の請求をすることができます。
①不動産の占有を妨害している第三者に対する占有の妨害排除請求
②不動産を占有している第三者に対する返還請求
【賃借権の譲渡・賃借物の転貸】
賃借権の譲渡・賃借物の転貸とは
賃借権の譲渡とは、賃借人が賃借権をほかの人に譲り渡すことをいいます。また、賃借物の転貸とは、賃借人が借りている物をほかの人に又貸しすることをいいます。
無断譲渡・無断転貸の禁止
賃借人が賃借権の譲渡や転貸をするときは、賃貸人の承諾が必要です。賃借人が賃借権を無断で譲渡等した場合には、原則として賃貸人は契約を解除することができます。
例外
賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合は、賃貸人は契約を解除することはできない
賃借権の譲渡・賃借物の転貸の効果（承諾がある場合）
1⃣賃借権の譲渡の効果
賃借人が賃借権を譲渡した場合には、譲受人が新賃借人となります（賃貸人と旧賃借人の関係は終了します。）
2⃣賃借物の転貸の効果
賃借人が賃借物を転貸した場合は、賃貸人と賃借人（転貸人）の関係は終了しません。したがって、賃貸人は賃借人に対して賃料を請求することができます。
転借人は賃借人の債務の範囲を限度として直接履行する義務を負うため、賃借人が賃料を支払わない場合には、賃貸人は転借人に対して直接賃料を請求することができます。
なお、賃貸人が転借人に対して直接賃料を請求する場合には、賃借料と転借料のうちいずれか低い金額が限度となります。
賃貸借の解除と転貸借
適法に転貸がされていた場合で、賃貸人と賃借人の間の賃貸借が終了した場合、
賃貸人は転借人に明け渡しを請求できるかどうかは、賃貸人と賃借人の賃貸借が終了した事由によって異なります。
1⃣合意による解除
賃貸人と賃借人が賃貸借契約を合意解除しても、原則として、賃貸人は転借人に対抗することはできません。
ただし、少なくとも賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を合意解除時に有していたときは、賃貸人は転借人に合意解除を対抗することができます。
2⃣債務不履行による解除
賃借人の債務不履行によって賃貸借契約が解除されたときは、転借人は賃貸人に対抗することはできません。
このとき、賃貸人は転借人に対して通知等して、賃料を支払う機会を与える必要はありません。
【敷金】
敷金とは
敷金とは、賃借人が賃料を支払わなかった場合などに備えて、名目を問わず賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の担保として、賃借人が賃貸人に差し入れる金銭をいいます。
敷金は預り金の一種なので、賃借人の賃料未払い等を控除して残額があれば、賃借人に返還されます。
敷金の返還時期
敷金の返還は、賃貸借契約が終了し、賃貸物を返還したあと、または賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときとなります
不動産の賃貸人の変更と敷金
賃貸借の目的物が不動産であり、その賃貸借の期間中にその不動産が譲渡されたときは、その賃借人がその賃貸借の対抗要件を備えている場合、その不動産の賃貸人の地位は、原則として、新賃貸人（譲受人）に移転します。
また、その賃借人がその賃貸借の対抗要件を備えていない場合、譲渡人と譲受人との合意があれば（賃借人の承諾は不要）、その不動産の賃貸人たる地位は、譲受人に移転します。
そして、譲受人が、賃貸人の地位の移転を賃借人に主張するには、その不動産について、所有権の移転の登記をする必要があります。
賃貸人の地位が譲受人に移転したときの敷金との関係は、譲受人が所有権移転の登記をした場合、敷金返還債務は自動的に譲受人に承継されます。
賃借人の変更と敷金
賃借権の譲渡があり、賃借人が変わった場合、敷金についての権利義務は原則として新賃借人に承継されません。
以上が、賃借権についてでした。修繕のことなど知らなければだまされて損をしそうですよね。しっかりと賃貸人に請求するところは請求していきましょう！
では、まったり～！
