こんにちは、だつりょくまんです。前回は、不動産の取引について、書いてきました。
今回は、不動産に関する法令について、書いていきたいと思います。一緒に勉強を頑張っていきましょう！
【都市計画法】
都市計画法は、計画的なまちづくりを行うための基本的な法律で、都市計画区域を定めています。都市計画区域は、線引き区域（市街化区域+市街化調整区域）と非線引き区域に分かれます。市街化区域は用途を定めて市街化を進める区域、市街化調整区域は自然環境を残すため、用途を定めないで市街化を抑制すべき区域です。
市街化区域と市街化調整区域
都市計画区域＝線引き区域+非線引き区域
線引き区域＝市街化区域+市街化調整区域
市街化区域：「すでに市街化を形成している区域」、および「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」
市街化調整区域：市街化を抑制すべき区域
非線引き区域：市街化区域でも、市街化調整区域でもない都市計画区域
【開発許可制度】
開発行為を行う場合、市街化区域では1,000㎡以上の規模であるものは都道府県知事の開発許可が必要です。
市街化調整区域では規模に関わらず都道府県知事の開発許可が必要です。
※開発行為：建築物の建設、特定工作物の建設のために、土地の区画形質を変更すること。
【建築基準法の用途制限】
都市計画法では、用途地域を住居系、商業系、工業系に分け、13種類の用途地域を定めています。
建築基準法では、工業専用地域には住宅を建ててはいけないなど、建築用途を制限しています。1つの敷地が異なる2つ以上の用途地域にまたがる場合、その敷地の全体について、過半の属する用途地域の用途制限が適用されます。
なお、用途地域・防火規制など、建物の「建築規制」は都市計画図（地方公共団体で有償配布）に掲載されています。
【接道義務とセットバック】
建築基準法では、道路を次のように定義しています。
道路：幅員（道幅）4m以上の道路
2項道路：都市計画区域にある幅員（道幅）4m未満の道。特定行政庁により道路と指定されるもの。（名前の由来は、建築基準法第42条2項の規定によることから。）
建築基準法では、建築物と道路に関して接道義務とセットバックという制限を定めています。
接道義務
建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない。
2項道路のセットバック
2項道路では、道路の中心線から2m下がった線を境界線とみなして、道沿いの建物を建て直すときはこのみなし道路境界線まで下がって建て直さなければならない。なお、道路の片側が川やがけ地の場合は、道路と川やがけ地との境界線から4mのセットバックが必要。
【建ぺい率の制限】
敷地面積に対する建物の建築面積の割合を建ぺい率といいます。
建物の最大建築面積（建築面積の上限）は、敷地面積に用途地域ごとに定められている指定建ぺい率を乗じて算出します。
※建築面積：その建物の水平投影面積（上から見た面積）で、一般的には建築物の1階が占める面積にほぼ等しい。これに対して延べ面積とは、建物各階の床面積を合計したものをいう。
建ぺい率＝建築面積÷敷地面積
最大建築面積＝敷地面積×建ぺい率
指定建ぺい率が異なる用途地域にまたがって建築する場合、建ぺい率は加重平均（各土地の建築面積の合計を、敷地面積の合計で割る）で計算します。
最大建築面積＝敷地面積×建ぺい率
敷地全体の建ぺい率＝建築面積の合計÷敷地面積の合計
【建ぺい率の緩和規定】
建ぺい率の上限80％以外の地域で次の①②を建築した場合：プラス10％
①防火地域内に耐火建築物および耐火建築物と同等以上の延焼防止性能の建築物
②準防火地域内に耐火建築物、準耐火建築物およびこれらの建築物と同等以上の延焼防止性能の建築物
特定行政庁の指定する角地にある建築物：プラス10％
上記の両方に該当する場合（10％+10％）：プラス20％
防火地域内で、かつ上限80％の地域に耐火建築物および耐火建築物と同等以上の延焼防止性能の建築物を建築した場合：制限無し（建ぺい率100％）
【容積率の制限】
敷地面積に対する建物の延べ面積の割合を容積率といいます。建物の最大延べ面積（延べ面積の上限）は、敷地面積に用地地域ごとに定められた指定容積率を乗じて算出します。
※延べ面積：建物各階の床面積を合計した面積。
容積率＝延べ面積÷敷地面積
最大延べ面積＝敷地面積×指定容積率
指定容積率が異なる用途地域にまたがって建築する場合、容積率は加重平均（各土地の延べ面積の合計を、敷地面積の合計で割る）で計算します。
前面道路の幅員による容積率の制限
前面道路の幅員が12m未満の場合：用途地域別に次の制限がある。
住居系用途地域（法定乗数4/10）
前面道路の幅員×4÷10
その他の用途地域（法定乗数6/10）
前面道路の幅員×6/10
敷地が2つ以上の道路に面している場合は、最も広い道路が前面道路になります。
【防火規制】
建築基準法では、建築物が防火地域および準防火地域にわたる場合、原則として、その全部について防火地域内の建築物に関する規定が適用されます。つまり、敷地内において防火規制が最も厳しい地域の規制が適用されるわけです。
【農地法】
農地を取引する際は、農地法による制限があります。農地を転用（農地以外のものにすること）する場合、都道府県知事（または指定市町村の長）の許可が必要です。ただし、市街化区域内の一定の農地の転用は、農業委員会への届出だけで手続きが終わります。
※許可申請書に必要な書類を添付し、転用しようとする農地の所在する市町村の農業委員会を経由して都道府県知事等に提出し、許可を受ける。
※農地を農地のまま転売する場合（権利移動）は、都道府県知事ではなく、農業委員会の許可が必要（農地法3条許可）。
【区分所有法】
分譲マンションなどの集合住宅における共通の管理や使用について定めた法律が、区分所有法です。区分所有者は、所有者自身の意思にかかわらず、区分所有者の団体（管理組合）の構成員となります。
※区分所有法：マンション等に適用される「建物の区分所有等に関する法律」
※区分所有者：分譲マンションの各住戸の所有者
集会による議決
建物を取り壊して建て替えるには区分所有者および議決権の各5分の4以上、規約の設定・変更・廃止の場合には各4分の3以上の多数による集会の決議が必要です。
分離処分の禁止
区分所有者は原則として、専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することはできません。また、専有部分と共用部分の持分を分離して処分することもできません。
※専有部分：独立性を備え、区分所有権の対象となる建物の部分。住居、店舗、事務所等
※共用部分：共同玄関、階段、エレベーター等、共同で利用する部分。
※敷地利用権：敷地についての各人の共有持分のこと。
管理費滞納
以前の所有者が管理費を滞納していた場合、新たに購入した買主に滞納分の支払い義務が発生します。
以上が、不動産に関する法令でした。法令を知るまではどこにでも好きな大きさの家を建てて良いと思っていました。家を建てる際は、縛りがあることを念頭におき、しっかりと勉強しておきましょう！土地を買ったものの、家が建てられないということもありますので要注意！
では、まったり～！
