こんにちは、だつりょくまんです。前回は、建築基準法について、書いてきました。
今回は、国土利用計画法について、書いていきたいと思います。一緒に勉強を頑張っていきましょう。
【国土利用計画法の全体像】
国土利用計画法の目的
国土利用計画法は、地価の高騰を抑制して、土地の有効利用を図ることを目的とした法律です。
許可制と届出制
国土利用計画法では、土地売買等の契約を締結するさいには、許可または届出（事前届出または事後届出）を必要としています。
許可制
規制区域にある土地について、売買等の契約を締結しようとする場合には、都道府県知事の許可が必要です。
届出制
規制区域以外の区域にある土地について、売買等の契約を締結する場合には、都道府県知事に届出が必要です。
なお、監視区域と注視区域にある土地について、売買等の契約を締結する場合には、土地取引契約の締結前に届出が必要です（事前届出制）。
また、監視区域と注視区域以外の、なんの指定も受けていない区域（無指定区域）では、土地取引契約の締結日から2週間以内に都道府県知事に届出をしなければなりません（事後届出制）。
許可制と届出制
①規制区域：投機的取引により地価が急激に上昇し、または上昇するおそれがある区域（今までに指定された地域はない。）
→契約の当事者は契約締結前に都道府県知事の許可を受けなければならない【許可制】
②監視区域：地価が急激に上昇し、または上昇するおそれがある区域（いまは小笠原諸島のみ）
→契約の当事者は契約締結前に都道府県知事に届出をしなければならない【事前届出制】
③注視区域：地価が一定期間内に相当な程度を超えて上昇し、または上昇するおそれがある区域
→契約の当事者は契約締結前に都道府県知事に届出をしなければならない【事前届出制】
④無指定区域：①～③以外の区域（無指定区域）
→権利取得者は契約締結日から2週間以内に都道府県知事に届出をしなければならない【事後届出制】
【土地売買等の契約とは】
許可または届出が必要となる土地売買等の契約とは、次の3つの要件を満たした取引をいいます。
要件1
土地に関する権利の移転または設定であること【権利性】
・土地に関する権利とは、所有権、地上権、賃借権およびこれらの権利の取得を目的とする権利をいう（地役権、永小作権、抵当権の移転・設定については許可・届出は不要）
要件2
対価の授受を伴うものであること【対価性】
・対価は金銭に限られない。交換は対価の授受があるものとされる
要件3
土地に関する権利の移転または設定が契約によって行われるものであること【契約性】
・予約、停止条件付契約も含まれる。（契約時には許可・届出が必要。実際の取引時（予約完結権の行使時、条件の成就時）にあらためて許可・届出を行う必要はない）
※停止条件付契約：ある条件をクリアしたら、契約の効力が生じる契約
土地売買等の契約に該当するもの
・売買契約、売買の予約・交換・譲渡担保・代物弁済・停止条件付・解除条件付の契約 など
土地売買等の契約に該当しないもの
・地役権、永小作権、抵当権などの設定、移転。・贈与、信託の引受け。・形成権（予約完結権、買戻権など）の行使。・相続、法人の合併、遺産分割。・時効、土地収用
【許可・届出が不要な場合】
許可・届出が不要な場合
土地売買等の契約に該当する場合でも、以下の場合には、例外的に許可・届出が不要となります。
①当事者の一方または双方が国、地方公共団体、地方住宅供給公社等である場合
②農地法3条1項の許可を受ける必要がある場合
③民事調停法による調停にもとづく場合
④非常災害にさいして、必要な応急措置を講ずる場合（一定の場合）
⑤次の面積未満の土地
・規制区域：面積例外はなし
・監視区域：都道府県の規則で決めた面積未満
・注視区域および無指定区域
→市街化区域：2,000㎡未満
市街化区域以外の都市計画区域（市街化調整区域、非線引き区域）：5,000㎡未満
都市計画区域外（準都市計画区域、それ以外の区域）：10,000㎡未満
分譲（分割して売却）の場合における「面積」
前述のように、規制区域以外の区域では、一定面積未満の土地の売買等の契約については、届出が不要となります。
ここで、1つの土地を2つに分割して売却する場合、どの面積（分割前の面積か、分割後の面積か）で届出の要否をチェックするのかが問題になります。
分譲の場合における、届出の要否をまとめると、次のとおりです。
監視区域と注視区域（事前届出）の場合
分譲前（売主）の面積をチェック
無指定区域（事後届出）の場合
分譲後（買主）の面積をチェック
買い集める場合における「面積」
次は、複数の土地を一団の土地（各土地が、一体として利用できる等の要件を満たしたひとまとまりの土地）として買い集めた場合についてみてみましょう。
監視区域、注視区域、無指定区域において、買主が一連の計画にもとづいて、一団の土地として買い集める場合
→（買主が）買い集めた土地の面積合計をチェック
【事後届出の手続等】
事後届出の手続
無指定区域における事後届出の手続の流れは次のとおりです。
①契約
（契約締結後2週間以内に）
②事後届出
権利取得者が一定事項を示して、市町村長を経由して都道府県知事に届け出る。
・契約締結の年月日、・土地の利用目的、・対価の額 など
③審査
都道府県知事が利用目的について審査する。
（問題がある場合、届出があった日から3週間以内に勧告。この期間に勧告することができない合理的な理由があれば、3週間の範囲内において期限を延長できる。3週間以内に勧告がなければ問題なしということ）
④勧告
都道府県知事は、届出をした者に対して、利用目的を変更すべきことを勧告することができる。
従う場合：都道府県知事は必要に応じて当該土地に関する権利の処分についてあっせん等に努めなければならない。
従わない場合：都道府県知事は勧告を受けた者が勧告に従わないときは、その旨および勧告の内容を公表できる。ただし、勧告に従わなくても契約は有効。罰則の適用もなし。
助言
都道府県知事は、届出をした者に対して、土地の利用目的について必要な助言をすることができます。助言制度は、無指定区域のみの制度です。また、助言に従わなくても、公表されることはありません。
【事前届出の手続等】
事前届出の手続
監視区域、注視区域における事前届出の手続は次のとおりです。
事前届出
当事者（売主・買主）は一定事項を示して、市町村長を経由して都道府県知事に届け出る。
・予定対価の額、・土地の利用目的など
審査
都道府県知事が予定対価の額、土地の利用目的について審査する
届出の内容で契約
勧告も通知もなく、6週間が経過。または問題なしなら遅滞なく勧告しない旨の通知が届く。
勧告
問題ありなら、届出があった日から6週間以内に勧告がある。
都道府県知事は一定の場合には、・契約締結の中止、・予定対価の引下げ、・土地の利用目的の変更等 の勧告をすることができる。
従う場合：都道府県知事は、勧告をもとづいて契約の締結が中止された場合で、必要があると認めるときは、当該土地に関する権利の処分についてあっせん等に努めなければならない
従わない場合：都道府県知事は勧告を受けた者が勧告に従わないときは、その旨および勧告の内容を公表できる。ただし、勧告に従わなくても契約は有効。罰則の適用もなし
再度の届出
届出後、予定対価の額を増額、または土地の利用目的を変更して契約を締結しようとするときは、再度、届出が必要となります。ただし、予定対価を減額する時は、再度、届出をする必要はありません。
【罰則】
必要な許可、届出をしなかった場合の罰則規定は以下のとおりです。
許可制度に違反した場合
必要な許可を得ずに土地売買等の契約を締結をした場合
→3年以下の懲役または200万円以下の罰金
届出制度に違反した場合
届出をしないで土地売買等の契約を締結した場合
→6か月以下の懲役または100万円以下の罰金
事前届出をしたが、6週間を待たずに土地売買等の契約を締結した場合
→50万円以下の罰金
以上が、国土利用計画法についてでした。この分野は、仕事で少し携わったことがあったので、思い出す感じで良かったです。田舎では、10,000㎡以上の売買などは山林くらいしかないため、あまり実務をしたことはありませんが、、、
では、まったり～！
