こんにちは、だつりょくまんです。前回は、事務所、案内所等に関する規制について、書いてきました。
今回は、業務上の規制について、書いていきたいと思います。一緒に勉強を頑張りましょう！
【媒介契約・代理契約】
媒介と代理
媒介とは、宅建業者が宅地・建物の売主（または買主）から依頼を受けて、買主（または売主）を探すことをいいます。
一方、代理とは、宅建業者が当事者に代わって売買契約等を締結することをいいます。宅建業法では、媒介契約と代理契約について、同じような規制をしていますので、ここでは媒介契約を例に、その規制についてみていきます。
媒介契約の種類
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。
例：Aが自宅を売却するため買主を探してほしくB宅建業者に依頼
①依頼者は他の宅建業者に重ねて媒介を依頼できるか？
→一般媒介契約のみできる。
②依頼者は宅建業者が探した相手方以外の人と契約することができるか？
→一般媒介契約と専任媒介契約のみできる
※一般媒介契約では、依頼者Aが他の宅建業者（C宅建業者）に重ねて依頼したときに、「他の宅建業者（乙宅建業者）」を明示する義務がある明示型と、その義務がない非明示型がある。
媒介契約の規制
一般媒介契約以外の媒介契約（専任媒介契約と専属専任媒介契約。以下「専任媒介契約等」）においては、有効期間、業務処理状況の報告、指定流通機構への登録について規制があります。
また、すべての媒介契約において、宅地・建物の売買・交換の申込みがあった場合の報告について規制があります。
有効期間
専任媒介契約等を締結した場合、その契約の有効期間は3か月を超えることができません。もし、3か月を超える期間を定めた場合には、強制的に3か月となります。
なお、有効期間が満了したあとは、依頼者からの申出がある場合のみ、契約を更新することができます（自動更新は不可）。
更新後の有効期間も最長3か月となります。
業務処理状況の報告
専任媒介契約等を締結した場合、宅建業者は依頼者に対し、業務の内容を定期的に報告しなければなりません。報告の頻度は、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上、専属専任媒介契約の場合は、1週間に1回以上となります。
指定流通機構への登録
専任媒介契約等を締結した場合、国土交通大臣の指定する流通機構（不動産の流通情報システム。レインズともいう）への登録が義務付けられています。
指定流通機構への登録期間は、専任媒介契約の場合は契約日から7日以内（休業日を除く）、専属専任媒介契約の場合は契約日から5日以内（休業日を除く）
宅地・建物の売買・交換の申込みがあった場合の報告
媒介契約（一般・専任・専属専任媒介契約）を締結した宅建業者は、媒介契約の目的物である宅地・建物の売買または交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければなりません。
そして、これに反する特約は無効となります。
指定流通機構について
指定流通機構に登録する内容は次のとおり。
〇宅地・建物の所在、規模、形質、売買すべき価額（交換の場合は評価額）
〇宅地・建物に係る都市計画法その他の法令にもとづく制限で主要なもの
〇専属専任媒介契約の場合は、その旨
指定流通機構に登録した宅建業者は、指定流通機構が発行する登録を証する書面を、遅滞なく、依頼者に引き渡さなければならない。（書面の引渡しに代えて、依頼者の承諾を得て、電磁的方法により提供することもできる）
宅建業者は、登録した宅地・建物の売買や交換の契約が成立したときは、遅滞なく、その旨を指定流通機構に通知しなければならない（通知事項：（登録を証する書面の）登録番号、宅地・建物の取引価格、売買または交換の契約が成立した年月日）
媒介契約書面（34条の2書面）
宅建業者は、宅地・建物の売買または交換の媒介契約を締結したときは、遅滞なく、その内容を記載した書面（媒介契約書面）を作成し、依頼者に交付しなければなりません。なお、依頼者の承諾があれば、媒介契約書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供することもできます。
媒介契約書面（34条の2書面）のポイントと記載事項
〇宅地・建物の売買・交換の媒介の場合に交付が必要
〇媒介契約書面には、宅建業者の記名押印が必要
〇交付場所はどこでもよい
〇媒介契約書面の交付に代えて、依頼者の承諾を得て、媒介契約書面の記載事項を、電磁的方法（電子書面をメールで送ったり、ダウンロードできるようにしたり、CD-ROMで交付したりするなど）であって宅建業者の記名押印に代わる一定の措置を講じたうえで提供することができる。（書面に出力できること、電子署名等により改変が行われていないかどうかを確認できることなど）
■記載事項
①宅地・建物を特定するために必要な表示（所在、地番、面積等）
②売買すべき価額または評価額（媒介価格）
③媒介契約の種類
④報酬に関する事項
⑤有効期間および解除に関する事項
⑥契約違反があった場合の措置
⑦媒介契約が標準媒介契約約款にもとづくものかどうか（国土交通大臣が定めたひながたのこと。）
⑧指定流通機構への登録に関する事項（一般媒介契約の場合でも省略は不可）
⑨既存の建物の場合、依頼者に対する建物状況調査（インスペクション）を実施する者のあっせんに関する事項
※建物状況調査（インスペクション）：建物の構造耐力上主要な部分・雨水の侵入を防止する部分として国土交通省令で定めるものの状況の調査であって、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識および能力を有する者として国土交通省令で定める者（建築士であり、かつ、国土交通大臣が定める講習修了者）が実施するもの
【広告に関する規制】
誇大広告等の禁止
宅建業者は、その業務について広告をするときは、宅地・建物に関し、著しく事実に相違する表示または実際のものよりも著しく優良・有利であると誤認させるような表示をすること（誇大広告等）は禁止されています。
※広告の手段は、新聞やチラシ、インターネット等も含む
※おとり広告も禁止されている
※誇大広告等を行った場合、取引の相手方が実施に誤認していないときや、実際に損害を受けた人がいないときでも、宅建業法違反となる
規制の対象となる広告の内容
①所在、規模、形質
②現在または将来の利用の制限、環境、交通 その他の利便
③代金、借賃等の対価の額、支払方法
④代金、交換差金に関する金銭の貸借のあっせん
広告の開始時期、契約締結の時期の制限
宅建業者は、未完成物件について、開発許可（宅地の造成工事の場合）や建築確認（建物の建築工事の場合）を受ける前は、その物件にかかる広告をすることはできません。
また、開発許可や建築確認を受ける前は、契約をすることもできません。ただし、貸借（貸借の代理・媒介）の場合には、開発許可や建築確認を受ける前でも、契約をすることができます。
取引態様の明示義務
宅建業者は、宅建業に関する広告をするさいには、取引態様（自ら売買・交換、売買・交換・貸借の代理、売買・交換・貸借の媒介）を広告に記載しなければなりません。
また、宅建業者は、宅建業に関する注文を受けたさいには、遅滞なく、取引態様を明示しなければなりません。
※広告をするときに取引態様を明示していても、注文を受けたときには、再度明示が必要
※明示の方法は書面でも口頭でもよい
【重要事項の説明（35条書面）】
重要事項の説明・交付
宅建業者は、契約が成立するまでに、お客さん（宅建業者を除く）に対して、一定の重要事項を書面を用いて説明しなければなりません。
なお、お客さん（この場合は宅建業者を含む）の承諾があれば、35条書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供することもできます。
また、お客さんが宅建業者である場合には、35条書面の交付（または電磁的方法による提供）は必要ですが、説明は不要です。（宅地・建物に係る信託で宅建業者を委託者とするものの受益権の売買のときは説明が必要）
説明者
宅建士
説明相手
売買の場合：買主
貸借の場合：借主
交換の場合：両当事者
説明時期
契約が成立するまで
説明・交付方法
〇宅建業者以外に対して
・宅建士の記名がある重要事項説明書（35条書面）を交付して説明
・35条書面の交付に代えて、説明の相手方の承諾を得て、35条書面の記載事項を、電磁的方法であって宅建士の記名に代わる一定の措置を講じたうえで提供することができる
・説明のさい、宅建士証を提示する必要がある（相手から提示を求められなくても必ず提示しなければならない。違反すると10万円以下の過料に処せられる（罰則））
・一定の要件を満たせば説明をテレビ会議等のITを活用して行うこと（IT重説）もできる
〇宅建業者に対して
・宅建士の記名がある重要事項説明書（35条書面）の交付（または電磁的方法による提供）のみでよい（宅建士が交付する必要はない）
説明場所
規制なし（どこでもよい）
重要事項の説明の内容
取引物件に関すること
①登記された権利の種類・内容等
登記された権利の種類・内容・登記名義人、登記簿の表題部に記録された所有者の氏名
②法令上の制限
都市計画法、建築基準法その他の法令にもとづく制限で、契約内容の別に応じて政令で定めるものに関する事項の概要
※建物の貸借には、建物の貸借人に適用されるものが説明事項となり、建物の賃借人に適用されない建ぺい率、容積率などの建築基準法や都市計画法に関する説明は不要となる。
③私道負担に関する事項
当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項
※私道負担がない場合にも、私道負担がない旨を説明しないとダメ
※建物の貸借の場合には、説明不要
④電気、ガス、水道等の供給施設、排水施設の整備状況
飲用水・電気・ガスの供給施設、排水施設の整備の状況（これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通しおよびその整備についての特別の負担に関する事項）
※これらの設備が未整備の場合でも、見通しと整備についての特別の負担について説明が必要
⑤既存建物の場合、建物状況調査の結果の概要、建物の建築・維持保全の状況に関する書類の保存の状況
既存の建物であるときは、①建物状況調査（実施後1年を経過していないものに限る）を実施しているかどうか、および実施している場合は、その結果の概要、②設計図書、点検記録その他の建物の建築および維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況
⑥未完成物件の場合、完了時の形状・構造等
当該宅地・建物が宅地の造成または建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状・構造等
⑦造成宅地防災区域内か否か
当該宅地・建物造成宅地防災区域内にあるときは、その旨（がけ崩れが起こりそうな場所）
⑧土砂災害警戒区域内か否か
当該宅地・建物が土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨
⑩水害ハザードマップにおける、取引の対象となる宅地・建物の所在地
水害ハザードマップ（宅地・建物が所在する市町村の長が提供するもの）に、取引の対象となる宅地・建物の位置が表示されているときは、当該水害ハザードマップにおける当該宅地・建物の所在地
⑪石綿使用の調査の内容
当該建物について、石綿（アスベスト）の使用の有無の調査結果が記録されているときは、その内容
※あくまでも、石綿の使用の有無の調査結果が記録されているときに、その内容を説明する。調査結果の記録がない場合に、わざわざ調査する必要はない
⑫耐震診断の内容
当該建物（昭和56年（1981年）6月1日以降に新築工事に着手したものを除く）が、耐震改修促進法に規定する一定の耐震診断を受けたものであるときは、その内容
⑬住宅性能評価を受けた新築住宅
建物の売買・交換において、当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨
※貸借の場合は、説明不要
※新築住宅の場合のみ、説明が必要
区分所有建物（マンション等）における追加説明
①敷地に関する権利の種類・内容
当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類および内容（所有権、地上権、賃借権など）
②共用部分に関する規約
共用部分に関する規約の定め（案を含む）があるときは、その内容。（エレベーターや集会室など）
※規約が案の段階でも、説明が必要
③専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約
専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め（案を含む）があるときは、その内容
④専用使用権に関する規約
当該一棟の建物または敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約（案を含む）があるときは、その内容
※専用で使用している者（特定の者）の名前等は説明不要
⑤建物の所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約
当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用その他の当該建物の所有者が負担しなければならない費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定め（案を含む）があるときは、その内容
※減免される者（特定の者）の名前等は説明不要
⑥修繕積立金の内容、すでに積み立てられている額
当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定め（案を含む）があるときは、その内容及びすでに積み立てられている額
⑦通常の管理費用の額
当該建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額
⑧管理の委託先
当該一棟の建物およびその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人の場合は商号または名称）および住所（法人の場合は主たる事務所の所在地）
※管理の委託先の氏名と住所について、説明が必要
⑨建物の維持修繕の実施状況
当該一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容
取引条件に関すること
①代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭
代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭の額および当該金銭の授受の目的（手付金、敷金、礼金など）
②契約の解除
契約の解除に関する事項
③損害賠償額の予定、違約金
損害賠償額の予定または違約金に関する事項
④手付金保全措置の概要
手付金等を受領しようとする場合における手付金保全措置の概要
⑤支払金、預り金の保全措置の概要
支払金または預り金を受領しようとする場合において、（手付金保全措置が講じられている手付金等を除く）、保全措置を講ずるかどうか、その措置を講ずる場合におけるその措置の概要
⑥代金、交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容、貸借不成立時の措置
代金、交換差金に関する金銭の貸借（住宅ローン）のあっせんの内容および当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置
⑦一定の担保責任の履行に関する措置の概要
当該宅地・建物が種類・品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令・内閣府令で定めるものを講ずるかどうか、およびその措置を講ずる場合におけるその措置の概要
※講じない場合は講じない旨説明が必要
賃貸借契約における追加説明
①台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備状況
②契約期間、契約の更新に関する事項
③当該宅地・建物の用途その他の利用の制限に関する事項
④当該宅地・建物の管理が委託されているときは、委託先の氏名（法人の場合は商号または名称）および住所（法人の場合は主たる事務所の所在地）
⑤敷金その他契約終了時に精算されることとされている金銭の精算に関する事項
⑥定期借地権である場合はその旨
⑦定期建物賃貸借である場合はその旨
⑧高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定する終身建物賃貸借をしようとするときはその旨
⑨契約終了時における宅地上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容
【供託所等の説明】
宅建業者は、契約が成立するまでに、お客さんに対して、供託所等に関する事項について説明しなければなりません。なお、お客さんが宅建業者である場合には、供託所等に関する事項について説明する必要はありません。
説明事項
宅建業者が保証協会に加入していない場合
営業保証金を供託した供託所（主たる事務所の最寄りの供託所）とその所在地
宅建業者が保証協会に加入している場合
①保証協会の社員である旨
②保証協会の名称、住所、事務所の所在地
③保証協会が弁済業務保証金を供託している供託所、所在地
※供託所等について、契約が成立するまでに説明しなければならない
※説明の方法は、口頭でもよい
※宅建士が説明する必要はない
※宅建業者に対しては説明不要
【契約書（37条書面）の交付】
契約書（37条書面）の交付
宅建業者は、契約が成立したあと、契約内容を記載した書面（37条書面）を交付しなければなりません。なお、書面の交付に代えて、本来なら書面で交付すべき相手の承諾があれば、37条書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供することもできます。
説明
不要
交付者
交付相手
契約の両当事者
交付時期
契約が成立したあと
交付内容
宅建士の記名がある契約書面（37条書面）
交付場所
規制なし（どこでもよい）
※37条書面も35書面も、一定の場合に電磁的方法により提供ができる。
契約書（37条書面）の記載事項
①当時者の氏名（法人の場合は名称）及び住所
②宅地・建物を特定するのに必要な表示（宅地：所在・地番等、建物：所在、種類、構造等）
③代金・交換差金・借賃の額、その支払時期、支払方法
④宅地・建物の引渡時期
⑤移転登記の申請の時期
⑥既存の建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項
⑦代金・交換差金・借賃以外の金銭（手付金、敷金、礼金など）の授受に関する定めがあるとき
→その額、金銭の授受の時期、目的
⑧契約の解除に関する定めがあるとき
→その内容
⑨損害賠償額の予定、違約金に関する定めがあるとき
→その内容
⑩天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるとき
→その内容
⑪代金・交換差金についての金銭の貸借（ローン）のあっせんに関する定めがある場合
→当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置
⑫一定の担保責任（当該宅地・建物が種類・品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任）または当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるとき
→その内容
⑬当該宅地・建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるとき
→その内容
【その他の業務上の規制】
業務に関する禁止事項
1、重要な事実の不告知、不実のことを告げる行為の禁止
契約の締結の勧誘をするさい、または契約の申込みの撤回・解除、債券の行使をさせないようにするため、重要な事項について、わざと事実を告げなかったり、ウソを言ってはいけない
※重要な事項：①第35条の重要事項、②供託所等に関する事項、③第37条の契約書面の記載事項、④その他、相手方の判断に重要な影響を及ぼすこととなる事項
2、不当に高額な報酬を要求する行為の禁止
宅建業者は、不当に高額な報酬を要求することはできない
※実際に受け取っていなくても、要求したらアウト！
3、手付貸与等の禁止
宅建業者が手付金を貸したり、立て替えたりすることによって、契約の締結を誘導してはいけない
※禁止される行為：手付金の貸付け・立替え、後払い・分割払い。実際に契約していなくても、誘導したらアウト！
4、断定的判断の提供の禁止
契約の締結の勧誘にさいし、利益が生じることが確実であると誤解させるような断定的判断の提供をしてはいけない。
※実際に契約していなくても、断定的判断を提供したらアウト。（過失でも）
5、威迫行為の禁止
契約の締結の勧誘をするため、または契約の申込みの撤回・解除をさせないようにするため、相手方を威迫してはいけない。
6、その他の禁止事項
①宅地・建物の将来の環境や交通などの利便について、誤解させるべき断定的判断の提供をすること
②正当な理由なしに、契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒むこと
③勧誘に先立って、宅建業者の商号・名称、当該勧誘を行う者の氏名や、契約の締結について勧誘する目的であることを告げずに勧誘を行うこと
④迷惑を覚えさせるような時間に電話したり、訪問すること
⑤深夜または長時間の勧誘、その他の私生活または業務の平穏を害するような方法で、その者を困惑させること
⑥相手方が契約の申込みの撤回を行うのにさいし、すでに受け取っている預り金の返還を拒むこと
⑦相手方が手付を放棄して契約を解除しようとしているのに、正当な理由なしに、契約の解除を拒んだり、妨げたりすること
その他の一般的な禁止事項
1⃣守秘義務
宅建業者やその従業員は、正当な理由なしに、業務上知り得た秘密をほかに漏らしてはいけません。宅建業者が廃業したり、従業員が退職したあとでも、同様の守秘義務が課せられます。
正当な理由の例
①本人（お客さん等）の承諾がある場合
②裁判で証人として証言を求められた場合
③取引の相手方に真実を告げなければならない場合 など
2⃣不当な履行遅延の禁止
宅建業者は、その業務に関してなすべき、宅地・建物の①登記、②引渡し、③代金の支払い等の行為を不当に遅延してはいけません。
宅建業の業務に関し行った行為の取消の制限
宅建業者（個人に限る、未成年を除く）が宅建業の業務に関し行った行為は、行為能力の制限によって取り消すことができません。
以上が、業務上の規制についてでした。宅建業を営むにあたり、多くの規制があるため、しっかりと学んで守る必要がありますね。
では、まったり～！
